PC방을 창업할 상가를 찾을 때 많은 사람이 가장 먼저 확인하는 것은 유동인구, 주변 학교, 경쟁 PC방, 임대료, 전용면적입니다.
하지만 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 하는 것이 있습니다.
바로 건축물대장상 용도입니다.
일반적으로 PC방은 게임산업진흥에 관한 법률상 ‘인터넷컴퓨터게임시설제공업’에 해당하며, 건축법 시행령 별표 1에서는 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소를 제2종 근린생활시설로 분류하고 있습니다. 법제처
따라서 단순히
“2종 근생입니다.”
“상가니까 PC방 가능합니다.”
“전에 학원이 있었습니다.”
“150평이 안 되니까 괜찮습니다.”
라는 설명만 듣고 계약해서는 안 됩니다.
PC방은 건축물 용도뿐 아니라 500㎡ 면적기준, 게임산업법상 등록, 전기안전, 소방, 교육환경보호구역, 내부 마감재료 등 여러 조건을 함께 확인해야 하는 업종입니다.
PC방은 건축법상 어떤 용도일까?
현행 건축법 시행령 별표 1에서는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소를 제2종 근린생활시설에 포함하고 있습니다.
다만 중요한 조건이 하나 있습니다.
같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이어야 합니다. 법제처
따라서 일반적인 소규모·중규모 PC방이라면
인터넷컴퓨터게임시설제공업소
→ 제2종 근린생활시설
로 확인하는 것이 기본입니다.
여기서 중요한 것은 ‘PC방 한 점포의 전용면적만 500㎡ 미만이면 된다’고 단순하게 생각해서는 안 된다는 점입니다.
법령은 ‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’를 기준으로 규정하고 있기 때문입니다. 법제처
PC방의 500㎡ 기준은 매우 중요하다
PC방 창업에서는 500㎡라는 숫자를 기억할 필요가 있습니다.
건축법 시행령 별표 1은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 등의 게임 관련 시설에 대해 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것을 제2종 근린생활시설로 분류합니다. 법제처
따라서 예를 들어 한 건물에서 PC방으로 사용하는 면적이 450㎡라면 제2종 근린생활시설 범위에서 검토할 수 있습니다.
반면 500㎡ 기준을 넘는다면 단순히
“대형 제2종 근린생활시설 PC방”
이라고 생각해서는 안 됩니다.
500㎡를 넘는 순간 별표 1상 제2종 근린생활시설의 해당 항목에서 벗어나므로 다른 건축물 용도에 해당하는지 다시 검토해야 합니다.
500㎡는 전용면적만 보면 될까?
주의해야 합니다.
법령 표현은
‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’
입니다. 법제처
예를 들어 같은 건물에서
201호 PC방 300㎡
202호 PC방 250㎡
를 하나의 PC방으로 연결해 사용한다면 단순히
“각 호실이 500㎡ 미만이니까 2종 근생”
이라고 판단해서는 안 됩니다.
해당 용도로 사용하는 면적을 합산해 검토해야 합니다.
또 기존 PC방을 옆 호실까지 확장하면서 500㎡ 기준을 넘는 경우도 주의해야 합니다.
처음에는 제2종 근린생활시설에 해당했더라도 확장 후 건축물 용도분류가 달라질 수 있기 때문입니다.
건축물대장에 ‘상가’라고 되어 있으면 PC방이 가능할까?
‘상가’는 정확한 건축법상 용도명이 아닙니다.
부동산 광고에서는 흔히
상가
근생상가
상업시설
점포
2층 상가
등으로 표현합니다.
하지만 실제 건축물대장에서는
제1종 근린생활시설
제2종 근린생활시설
판매시설
업무시설
교육연구시설
등으로 구분될 수 있습니다.
따라서 부동산에서
“여기는 원래 상가니까 PC방 가능합니다.”
라고 설명하는 것만으로는 부족합니다.
정확한 주소와 호실을 기준으로 건축물대장을 확인해야 합니다.
건축물대장에서는 어디를 봐야 할까?
PC방 상가를 계약하기 전에는 최소한 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
건물 주소
동·층·호수
해당 전유부의 용도
면적
위반건축물 표시 여부
건축물의 전체 용도 구성
주차장 현황
승강기 여부
집합건축물이라면 특히 건물 전체의 ‘주용도’만 확인해서는 안 됩니다.
실제로 PC방으로 사용할 호실의 전유부 용도를 확인하는 것이 중요합니다.
제2종 근린생활시설이면 바로 PC방을 열 수 있을까?
그렇지는 않습니다.
현재 건축물대장이 제2종 근린생활시설이라고 되어 있다는 것은 중요한 출발점이지만 그것만으로 PC방 영업이 확정되는 것은 아닙니다.
제2종 근린생활시설에는
일반음식점
학원
독서실
당구장
노래연습장
PC방
등 여러 세부 용도가 존재합니다.
따라서 기존 세부 용도와 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 사이의 변경에 필요한 건축물대장 절차가 있는지를 확인해야 합니다.
그리고 PC방은 게임산업진흥법상 별도의 등록 대상입니다.
현행 게임산업진흥법 시행규칙 제20조는 인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록을 위해 갖춰야 할 시설기준을 별표 4에서 정하고 있습니다. 법제처
즉,
제2종 근린생활시설
=
PC방 즉시 영업 가능
은 아닙니다.
제1종 근린생활시설을 PC방으로 사용할 수 있을까?
예를 들어 기존 미용실이나 의원, 소매점 등 제1종 근린생활시설을 PC방으로 바꾸려고 할 수 있습니다.
변경 전
제1종 근린생활시설
변경 후
제2종 근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소
가 됩니다.
일반적인 제1종·제2종 근린생활시설은 건축법상 같은 근린생활시설군에 속합니다.
따라서 단순히 1종에서 2종으로 바뀐다는 이유만으로 무조건 용도변경 허가라고 볼 수는 없습니다.
같은 시설군 안의 변경과 건축물대장 기재내용 변경, 현행 시행령에서 정하는 예외를 확인해야 합니다.
그러나 PC방은 다른 일반적인 근린생활시설보다 별도로 확인할 규제가 많기 때문에
“둘 다 근생이니까 바로 인테리어하면 된다.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
일반음식점 자리를 PC방으로 바꿀 수 있을까?
일반음식점은 제2종 근린생활시설입니다.
500㎡ 미만의 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 역시 제2종 근린생활시설입니다. 법제처
따라서 큰 건축물 용도분류만 보면
제2종 근린생활시설
→ 제2종 근린생활시설
입니다.
하지만 세부 용도는 달라집니다.
따라서 기존 건축물대장에 어떤 세부 용도로 기재되어 있는지와 PC방으로 변경할 때 필요한 대장 관련 절차를 확인해야 합니다.
또 음식점과 PC방은 실제 시설도 크게 다릅니다.
PC방은 많은 컴퓨터와 전기설비가 설치되고 이용자가 장시간 머무르는 업종이므로 전기·환기·냉방·소방 조건을 별도로 검토해야 합니다.
업무시설인 사무실을 PC방으로 사용할 수 있을까?
이 경우에는 용도변경 문제가 중요합니다.
예를 들어 건축물대장상 업무시설인 300㎡ 사무실을 PC방으로 바꾼다고 가정해 보겠습니다.
현재 용도
업무시설
변경 후
제2종 근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소
입니다.
업무시설은 건축법상 주거업무시설군에 속하고 일반적인 제2종 근린생활시설은 근린생활시설군에 속합니다.
시설군 번호로 보면
업무시설 → 8번 주거업무시설군
제2종 근린생활시설 → 7번 근린생활시설군
입니다.
따라서 업무시설에서 PC방으로 변경한다면 상위 시설군으로의 변경에 해당할 수 있으므로 건축법 제19조에 따른 용도변경 허가 문제를 검토해야 합니다.
점포가 500㎡ 미만이라는 이유만으로 이 절차가 없어지는 것은 아닙니다.
100㎡ 미만의 작은 PC방은 용도변경을 안 해도 될까?
아닙니다.
건축물 용도변경에서 100㎡는
“100㎡보다 작으면 용도변경이 필요 없다.”
는 면제기준이 아닙니다.
예를 들어 90㎡ 업무시설을 PC방으로 바꾼다면 면적은 100㎡보다 작지만
업무시설
→ 제2종 근린생활시설
이라는 용도변경 문제가 발생합니다.
따라서 PC방 역시 면적만 보고 용도변경 필요 여부를 판단해서는 안 됩니다.
먼저 현재 건축물 용도와 변경 후 용도를 비교해야 합니다.
500㎡ 미만이면 무조건 PC방이 가능한 것도 아니다
500㎡ 역시 오해하기 쉬운 기준입니다.
500㎡ 미만이라는 것은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소를 제2종 근린생활시설로 분류하는 데 중요한 기준입니다. 법제처
하지만
500㎡ 미만
=
어떤 건물에서든 PC방 가능
이라는 의미는 아닙니다.
예를 들어 기존 업무시설 400㎡를 PC방으로 바꾼다면 500㎡ 미만이라는 면적조건은 충족하더라도 업무시설에서 제2종 근린생활시설로 용도가 달라집니다.
따라서 별도의 용도변경 검토가 필요합니다.
정리하면
500㎡ → 건축물 용도분류에 영향을 주는 기준
100㎡ → 용도변경 자체의 면제기준이 아님
이라고 이해하는 것이 좋습니다.
PC방을 확장할 때 500㎡를 넘는다면?
기존 PC방을 운영하다가 옆 상가를 추가로 임차하는 경우가 있습니다.
예를 들어 기존 PC방이 380㎡이고 옆 150㎡ 점포를 추가로 연결한다고 가정해 보겠습니다.
합계는 530㎡입니다.
이 경우 기존 PC방이 제2종 근린생활시설이었다는 이유만으로
“옆 점포도 2종 근생으로 만들면 끝”
이라고 판단해서는 안 됩니다.
현행 별표 1의 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 제2종 근린생활시설 기준은 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 경우이기 때문입니다. 법제처
따라서 확장 전 반드시 변경 후 전체 면적을 기준으로 건축물 용도를 다시 검토해야 합니다.
PC방은 게임산업법상 어떤 업종일까?
일반적인 PC방은 게임산업진흥에 관한 법률상 인터넷컴퓨터게임시설제공업에 해당합니다.
따라서 건축물 용도가 적합하더라도 게임산업법상 등록절차와 시설기준을 별도로 확인해야 합니다.
게임산업법 시행규칙 제20조는 인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록 시 갖춰야 할 시설기준을 별표 4에서 규정하고 있습니다. 법제처
즉,
건축물 용도
와
PC방 영업등록
은 서로 다른 문제입니다.
PC방은 독립된 장소여야 한다
현행 게임산업진흥법 시행규칙 별표 4는 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 추가 시설기준으로 독립된 장소에서 컴퓨터시설을 이용할 수 있도록 해야 한다고 규정하고 있습니다. 공공시설에서 제공하는 경우는 예외입니다. 법제처
따라서 일반적인 상가에서 PC방을 운영한다면 영업공간의 독립성도 확인해야 합니다.
다른 영업장과 애매하게 공간을 공유하거나 하나의 점포를 여러 영업이 사실상 혼합해 사용하는 형태라면 등록 전에 구체적인 구조를 확인하는 것이 좋습니다.
PC방 안에 밀실을 만들 수 있을까?
게임산업법 시행규칙 별표 4의 공통 시설기준에서는 영업장 안에 게임물 이용을 위한 밀실이나 밀폐된 공간을 설치할 수 없도록 규정하고 있습니다. 법제처
따라서 PC방 내부에 완전히 가려진 별도의 게임룸 등을 만들 계획이라면 주의해야 합니다.
최근에는
커플석
프라이빗석
룸형 PC방
등 다양한 형태의 인테리어가 사용됩니다.
하지만 마케팅상 ‘프라이빗룸’이라는 이름을 붙였다고 법적 시설기준에서 자유로워지는 것은 아닙니다.
실제 칸막이 높이, 출입구, 내부가 보이는 구조인지 등을 등록 담당부서에 확인한 뒤 설계하는 것이 안전합니다.
PC방 조명에도 기준이 있다
PC방은 모니터 화면을 보기 위해 실내를 어둡게 만드는 경우가 많습니다.
하지만 지나치게 어두운 PC방을 임의로 설계하면 안 됩니다.
게임산업법 시행규칙 별표 4의 공통 시설기준에서는 영업장 전체의 실내 조명을 40럭스 이상으로 유지하도록 규정하고 있습니다. 법제처
따라서
“게임 분위기를 위해 최대한 어둡게 만들자.”
라는 방식으로 인테리어를 계획하기보다 법정 시설기준을 먼저 확인해야 합니다.
외부에서 PC방 내부가 보여야 할까?
시설기준에는 투명유리창 관련 내용도 있습니다.
현행 게임산업법 시행규칙 별표 4는 투명한 유리창을 설치해 외부에서 실내를 볼 수 있도록 하는 공통 시설기준을 두고 있습니다. 법제처
따라서 전면을 완전히 막아 외부에서 내부를 전혀 볼 수 없는 구조로 인테리어하려 한다면 시설기준과의 관계를 확인해야 합니다.
기존 상가의 전면부가 벽으로 막혀 있다면 계약 전에 변경 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
PC방은 전기용량 확인이 특히 중요하다
PC방은 일반 상가보다 전력 사용량이 상당히 큰 업종입니다.
예를 들어
고성능 게이밍 PC
모니터
냉난방기
환기시설
냉장·냉동고
조리기기
조명
네트워크 장비
등이 동시에 가동될 수 있습니다.
PC 100대를 설치한다고 가정하면 단순히 컴퓨터만 놓을 공간이 있다고 해서 영업할 수 있는 것이 아닙니다.
건물에서 필요한 전력을 공급할 수 있는지를 확인해야 합니다.
전기안전점검도 확인해야 한다
PC방 등록 과정에서도 전기안전 문제가 중요합니다.
게임산업법 시행규칙의 등록 관련 규정에서는 담당공무원이 전기안전점검확인서를 확인하도록 하는 절차를 두고 있습니다. 법제처
따라서 계약 전에
현재 전기용량
증설 가능 용량
건물 전체 수전용량
분전반 위치
전기증설 비용
전기공사 가능 여부
를 확인하는 것이 좋습니다.
특히 오래된 상가건물이라면 원하는 만큼 전기증설이 어려울 수도 있습니다.
PC방은 냉방설비가 매우 중요하다
PC는 계속 열을 발생시킵니다.
PC 수십 대 또는 수백 대가 동시에 가동되면 겨울에도 실내 냉방이 필요할 정도로 열이 발생할 수 있습니다.
따라서 PC방 상가를 고를 때는
에어컨 설치 위치
실외기 설치 장소
실외기 추가 설치 가능 여부
건물 외벽 사용 가능 여부
전기용량
냉방능력
을 확인해야 합니다.
건물주가 실외기 추가 설치를 허용하지 않는 건물이라면 문제가 될 수 있습니다.
환기시설도 중요하다
PC방은 여러 사람이 장시간 머무는 시설입니다.
특히 창문이 없는 지하층이나 건물 내부 상가라면 환기설비가 중요합니다.
냉방만 한다고 공기질 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
따라서
급기
배기
기계환기
덕트 설치
천장 내부 공간
외부 배기 위치
등을 확인하는 것이 좋습니다.
환기덕트를 새로 설치하려면 공용부분을 통과해야 할 수도 있으므로 건물주의 동의나 관리단 협의가 필요할 수 있습니다.
PC방은 내부 마감재료도 확인해야 한다
PC방은 건축법상 내부 마감재료 관련 규정에서도 별도로 언급되는 시설입니다.
현행 건축법 시행령은 제2종 근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소를 내부 마감재료 관련 규정의 적용대상 건축물 중 하나로 명시하고 있습니다. 법제처
따라서 PC방 인테리어를 할 때 단순히 디자인이나 가격만 보고 벽·천장 등의 자재를 선택해서는 안 됩니다.
적용되는 건축법상 마감재료 기준과 다중이용업소 관련 화재안전 기준을 함께 확인해야 합니다.
PC방은 소방도 계약 전에 확인해야 한다
PC방은 여러 이용자가 장시간 머무르고 전기설비가 집중되는 업종입니다.
따라서 화재안전과 피난계획이 중요합니다.
특히 확인해야 할 것은
주출입구
비상구
피난동선
계단 위치
소방시설
내부 마감재
좌석 배치
통로
등입니다.
게임산업법 시행규칙상 등록절차에서도 해당되는 경우 다중이용업소 안전시설 등 완비증명서 발급 여부를 관계기관에 확인하는 구조가 마련되어 있습니다. 법제처
따라서
“인테리어를 다 끝낸 뒤 소방검사를 받으면 되겠지.”
라고 생각하기보다 설계 단계부터 소방기준을 반영하는 것이 좋습니다.
지하 PC방은 특히 주의해야 한다
PC방은 지하층에 들어가는 경우가 많습니다.
임대료가 상대적으로 저렴하고 외부 소음 문제도 적기 때문입니다.
하지만 지하층에서는
피난동선
비상구
계단
소방시설
환기
침수
전기설비
등을 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 기존 지하 사무실이나 창고를 PC방으로 변경하려 한다면 건축물 용도와 소방시설 설치 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
인테리어 업체가
“여기 PC 100대 들어갑니다.”
라고 말하는 것과
“여기에서 합법적으로 PC방 등록이 가능합니다.”
는 전혀 다른 이야기입니다.
좌석 수만 보고 상가를 고르면 안 되는 이유
PC방 사업성에서는 PC 대수가 매우 중요합니다.
예를 들어 같은 월세라면
80석
100석
120석
중 더 많은 PC를 설치할 수 있는 상가가 유리해 보일 수 있습니다.
하지만 실제로는 전체 면적을 모두 좌석으로 사용할 수 없습니다.
출입구
피난통로
카운터
주방
화장실
창고
기계실
분전반
네트워크 장비
등의 공간이 필요할 수 있기 때문입니다.
따라서 계약 전에 실제 평면도를 가지고 합법적으로 배치할 수 있는 좌석 수를 계산하는 것이 좋습니다.
PC방에서 음식 판매도 할 수 있을까?
현재 PC방은 단순히 게임만 하는 공간이 아니라 음식 판매가 중요한 수익원인 경우가 많습니다.
라면
볶음밥
튀김
핫도그
음료
커피
등을 판매하는 PC방도 많습니다.
하지만 음식 판매를 한다면 PC방 등록과 별개로 식품위생법상 필요한 영업신고 및 시설기준을 확인해야 합니다.
특히 실제 조리형태에 따라 필요한 시설이 달라질 수 있습니다.
따라서
“PC방이면 음식은 당연히 아무거나 팔 수 있다.”
고 생각해서는 안 됩니다.
주방을 만들 때 급·배수도 확인해야 한다
음식을 판매하는 PC방이라면 상가의 급·배수 조건도 중요합니다.
기존 사무실에는 원하는 위치에 배수관이 없을 수도 있습니다.
따라서
싱크대 위치
급수관
배수관
온수
그리스트랩 등 필요한 설비
주방 환기
를 확인해야 합니다.
배수관을 설치하기 위해 아래층 천장을 통과해야 한다면 공사가 어려워질 수도 있습니다.
PC방 안에 별도의 음식점을 만들 수 있을까?
PC방 영업과 식품접객업을 결합하는 경우에는 실제 영업형태와 공간구획을 기준으로 별도 검토가 필요합니다.
게임산업법상 인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록과 식품위생법상 영업신고는 서로 다른 제도입니다.
따라서 사업모델이 단순한 PC방 내 간단한 음식 판매를 넘어 별도의 카페나 음식점에 가까워진다면 건축물 용도와 영업신고를 함께 검토하는 것이 안전합니다.
학교 근처라면 교육환경보호구역을 확인해야 한다
PC방 창업에서 매우 중요한 사항입니다.
학교 주변 상가라면 교육환경보호구역 해당 여부를 확인해야 합니다.
게임산업법 시행규칙의 등록절차에서도 교육환경 보호에 관한 법률 제9조의 적용대상이 되는 경우 지역교육환경보호위원회 심의 여부를 관계기관에 확인하도록 하는 규정이 확인됩니다. 법제처
따라서 학교가 근처에 있다면
“학교에서 몇 m 떨어졌으니까 괜찮겠지.”
라고 임의로 판단해서는 안 됩니다.
정확한 주소를 기준으로 교육환경보호구역 여부와 필요한 심의를 확인하는 것이 좋습니다.
건물에 학원이 많다면 더 주의해야 할까?
건물에 학원이 많다는 사실 자체만으로 PC방 입점이 금지되는 것은 아닙니다.
하지만 학교 인근 건물이라면 교육환경보호구역 문제를 별도로 확인해야 하고, 건물 관리규약에서도 업종 제한을 두고 있을 수 있습니다.
또 PC방은 심야영업과 이용객 출입이 많은 업종이므로 같은 건물의 다른 임차인과 소음·흡연·공용공간 이용 등의 갈등이 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 법적 가능 여부와 별개로 건물 관리규약도 확인하는 것이 좋습니다.
관리규약에 PC방 금지조항이 있을 수도 있다
집합상가에서는 관리규약이나 분양계약상 업종 제한이 있을 수 있습니다.
예를 들어
PC방 금지
게임시설 제한
심야영업 업종 제한
동종업종 제한
등이 존재할 수 있습니다.
건축법상 PC방 사용이 가능하다고 해서 사적인 업종제한 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
따라서 집합상가라면 관리사무소나 관리단에 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면?
PC방 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있는 경우에는 어떤 위반사항이 존재하는지 확인해야 합니다.
무단증축
불법 용도변경
공용부분 무단변경
등이 있을 수 있습니다.
특히 PC방으로 사용할 부분 자체가 위반사항과 관련되어 있다면 용도변경이나 영업등록 과정에서 문제가 될 수 있습니다.
따라서
“영업만 할 건데 건물주의 불법건축물이 무슨 상관이야?”
라고 생각하지 않는 것이 좋습니다.
건축물대장 면적과 실제 면적이 다르면?
이 역시 주의해야 합니다.
부동산에서는
“실사용 180평”
이라고 광고하지만 건축물대장상 면적은 다를 수 있습니다.
무단으로 확장한 공간이나 공용부분을 사실상 점포에 포함해 사용하는 경우도 있을 수 있습니다.
PC방은 500㎡ 기준이 건축물 용도분류와 연결되기 때문에 실제 사용하는 면적과 적법한 건축물 면적을 정확하게 확인하는 것이 특히 중요합니다. 법제처
따라서 부동산 광고면적만 보고 판단해서는 안 됩니다.
여러 호실을 합쳐 PC방으로 사용할 때 주의할 점
예를 들어
301호 220㎡
302호 210㎡
를 합쳐 PC방으로 사용한다고 가정해 보겠습니다.
합계는 430㎡입니다.
500㎡ 미만이므로 면적 측면에서는 제2종 근린생활시설 PC방 범위를 검토할 수 있습니다.
하지만 두 호실 사이의 벽을 철거해야 한다면 또 다른 문제가 생길 수 있습니다.
해당 벽이
비내력벽인지
내력벽인지
방화구획인지
공용부분인지
확인해야 합니다.
단순히 임차인이 마음대로 철거할 수 있는 벽이라고 생각해서는 안 됩니다.
500㎡를 넘지 않으려고 점포를 나누면 해결될까?
단순히 서류상 호실을 나누는 방식으로 해결된다고 생각해서는 안 됩니다.
건축법 시행령 별표 1은 한 호실의 면적이 아니라 ‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’를 기준으로 규정합니다. 법제처
따라서 같은 건물에서 실제로 PC방 용도로 사용하는 공간을 여러 호실로 나눴다고 해서 각각 독립적으로 500㎡ 기준을 적용할 수 있다고 단정하면 위험합니다.
실제 사용형태와 면적 합산 기준을 확인해야 합니다.
전에 PC방이었던 상가라면 바로 계약해도 될까?
그렇지 않습니다.
이전 PC방 영업이력은 좋은 참고자료지만 현재 영업 가능성을 보장하지 않습니다.
그동안
건축물 용도가 변경되었거나
점포 면적이 달라졌거나
옆 호실과 합쳐졌거나
비상구가 변경됐거나
전기설비가 철거됐거나
교육환경 관련 상황이 달라졌을 수도 있습니다.
따라서
“10년 동안 PC방이었던 자리”
라는 말보다 최신 건축물대장과 현재 시설을 확인하는 것이 중요합니다.
기존 PC방을 권리금 주고 인수한다면?
오히려 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
기존 PC방에는
PC
책상
의자
냉난방기
전기증설
네트워크
주방시설
소방시설
간판
등 상당한 시설투자가 되어 있을 수 있습니다.
따라서 권리금이 높게 형성될 수도 있습니다.
하지만 기존 시설이 있다고 해서 신규 사업자의 등록과 관련 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
게임산업법 시행규칙에는 영업자 지위승계와 변경등록·신고 관련 절차가 별도로 존재합니다. 법제처
따라서 권리금을 지급하기 전에 현재 등록상태와 시설 적합 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
전기증설 비용을 누가 부담할지도 정해야 한다
PC방은 전기증설 비용이 상당할 수 있습니다.
따라서 임대차계약 전에
현재 계약전력
필요 전력
건물 전체 증설 가능 여부
전기 인입공사 가능 여부
증설 비용
퇴거 시 원상복구 여부
를 확인하는 것이 좋습니다.
특히 건물 자체의 수전설비 용량이 부족하다면 돈을 지불한다고 해서 원하는 만큼 증설할 수 있는 것은 아닙니다.
실외기 설치공간도 계약 전에 확인해야 한다
대형 PC방은 냉방용량이 크기 때문에 여러 대의 실외기가 필요할 수 있습니다.
하지만 집합건물에서는
옥상
외벽
베란다
공용복도
등이 임차인이 자유롭게 사용할 수 있는 공간이 아닐 수 있습니다.
따라서
“나중에 옥상에 실외기 올리면 되겠지.”
라고 생각해서는 안 됩니다.
임대인과 관리단의 동의 여부를 확인해야 합니다.
PC방 상가 계약 전에 평면도를 확인해야 하는 이유
PC방은 평면구조가 수익성과 직결됩니다.
같은 300㎡라도
기둥 위치
출입구
비상구
화장실
계단
창고
주방
피난통로
등에 따라 실제 설치 가능한 PC 수가 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 평면도를 확보해 실제 좌석배치를 만들어보는 것이 좋습니다.
특히 건축·소방기준을 반영한 후에도 목표 좌석 수가 나오는지를 확인해야 합니다.
건물주가 “PC방 가능”이라고 하면 괜찮을까?
건물주의 동의는 중요하지만 영업 가능 여부를 확정해 주지는 않습니다.
건물주는 임대를 허락할 수 있지만
건축물 용도
게임산업법상 등록
소방
전기안전
교육환경보호구역
식품위생
등의 행정요건을 결정하는 기관이 아닙니다.
따라서
“건물주가 PC방 해도 된다고 했습니다.”
라는 사실만으로 계약하는 것은 위험할 수 있습니다.
PC방 임대차계약에는 어떤 특약을 넣는 것이 좋을까?
PC방은 초기 시설투자비가 큰 업종입니다.
따라서 영업 가능 여부가 확정되지 않았다면 임대차계약 특약을 신중하게 작성하는 것이 좋습니다.
상황에 따라 다음과 같은 내용을 협의할 수 있습니다.
PC방 영업을 위한 건축물 용도 적합을 조건으로 할 것
필요한 용도변경에 임대인이 협조할 것
인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록이 불가능한 경우 계약 처리방법을 정할 것
전기증설에 임대인이 협조할 것
실외기·환기덕트 설치 가능 위치를 정할 것
소방시설 공사에 필요한 협조 범위를 정할 것
간판 설치 가능 범위를 정할 것
벽체 철거가 필요한 경우 허용범위를 정할 것
영업등록이 불가능한 경우 계약금·보증금 반환 여부를 정할 것
전기증설·냉난방·소방공사의 퇴거 시 원상복구 범위를 정할 것
실제 계약에서는 상가의 상황과 투자금액에 맞춰 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
PC방 창업 전 건축물대장 체크리스트
건축물대장을 발급했다면 최소한 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
- 정확한 주소가 맞는지 확인합니다.
- 계약하려는 층과 호실이 맞는지 확인합니다.
- 집합건축물이라면 해당 전유부를 확인합니다.
- 현재 건축물 용도를 확인합니다.
- 현재 세부 용도를 확인합니다.
- PC방을 제2종 근린생활시설로 사용할 수 있는지 확인합니다.
- PC방으로 사용하는 면적 합계가 500㎡ 미만인지 확인합니다.
- 여러 호실을 사용할 경우 합산면적을 확인합니다.
- 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 다른 공간이 있는지 확인합니다.
- 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.
- 건축물대장 면적과 실제 사용공간이 일치하는지 확인합니다.
- 현재 용도에서 PC방으로 변경할 때 용도변경 절차가 필요한지 확인합니다.
- 주차장 현황을 확인합니다.
- 건축물의 층수와 피난구조를 확인합니다.
- 필요한 경우 건축물 현황도와 평면도를 함께 확인합니다.
건축물대장 확인 후 추가로 확인할 사항
건축물대장만 확인하고 계약해서도 안 됩니다.
PC방 창업 전에는 추가로
게임산업법상 등록 가능 여부
다중이용업소 안전시설 관련 사항
전기안전점검
교육환경보호구역
용도지역
내부 마감재료
피난·소방
전기증설
냉난방
환기
식품 판매 관련 신고
관리규약
간판
등을 확인해야 합니다.
특히 게임산업법 시행규칙의 등록절차에서는 전기안전점검과 다중이용업소 안전시설 관련 사항, 교육환경보호구역에 해당하는 경우의 심의 여부 등이 실제 행정절차와 연결됩니다. 법제처
자주 묻는 질문
PC방은 몇 종 근린생활시설인가요?
현행 건축법 시행령 별표 1에서는 같은 건축물에서 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 등의 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 경우 제2종 근린생활시설로 분류합니다. 법제처
PC방은 500㎡ 미만이어야 하나요?
500㎡는 제2종 근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소를 판단하는 중요한 건축물 용도분류 기준입니다. 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인지 확인해야 합니다. 법제처
500㎡는 한 호실 면적만 보면 되나요?
아닙니다. 법령은 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계를 기준으로 규정하고 있습니다. 여러 호실을 하나의 PC방으로 사용한다면 단순히 각 호실 면적만 따로 봐서는 안 됩니다. 법제처
100㎡ 미만이면 용도변경이 필요 없나요?
그렇지 않습니다. 100㎡ 미만이라는 사실만으로 용도변경이 자동 면제되는 것은 아닙니다. 현재 용도와 PC방으로 변경한 후의 용도를 비교해야 합니다.
업무시설에 PC방을 만들 수 있나요?
업무시설과 제2종 근린생활시설은 서로 다른 시설군입니다. 업무시설을 PC방으로 사용하려 한다면 용도변경 허가 대상 여부와 실제 변경 가능성을 확인해야 합니다.
제2종 근린생활시설이면 바로 PC방을 할 수 있나요?
그렇지 않습니다. 기존 세부 용도와 건축물대장 관련 절차를 확인해야 하며, 게임산업법상 인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록과 시설기준도 충족해야 합니다. 법제처
PC방 내부에 밀실을 만들 수 있나요?
게임산업법 시행규칙 별표 4의 공통 시설기준에서는 게임물 이용을 위한 밀실이나 밀폐된 공간을 설치할 수 없도록 규정하고 있습니다. 법제처
PC방은 몇 럭스 이상이어야 하나요?
현행 시설기준에서는 영업장 전체의 실내 조명을 40럭스 이상으로 유지하도록 규정하고 있습니다. 법제처
학교 근처에도 PC방을 만들 수 있나요?
교육환경보호구역에 해당하는 경우 별도의 제한과 심의 문제가 발생할 수 있습니다. 등록절차에서도 적용 대상이면 지역교육환경보호위원회의 심의 여부를 확인하도록 규정하고 있으므로 정확한 주소를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다. 법제처
전에 PC방이었던 자리면 바로 영업할 수 있나요?
과거 영업이력만으로 판단해서는 안 됩니다. 현재 건축물 용도, 면적, 위반건축물 여부, 등록상태, 전기·소방시설 등을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
PC방 상가에서 가장 먼저 볼 것은 ‘용도와 500㎡’
PC방 상가를 볼 때 가장 먼저 기억해야 할 핵심은 두 가지입니다.
첫째,
인터넷컴퓨터게임시설제공업소는 일정 범위에서 제2종 근린생활시설입니다.
둘째,
그 기준에는 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계 500㎡ 미만이라는 조건이 있습니다. 법제처
따라서 부동산에서
“2종 근생이니까 됩니다.”
라는 말만 듣는 것으로는 부족합니다.
현재 세부 용도
실제 사용면적
여러 호실의 합산면적
용도변경 필요 여부
위반건축물 여부
까지 확인해야 합니다.
마무리
PC방은 초기 투자금이 큰 업종입니다.
PC와 모니터뿐 아니라
전기증설
냉난방
환기
네트워크
인테리어
소방
주방
간판
등에 상당한 비용이 들어갈 수 있습니다.
따라서 임대차계약을 먼저 체결한 뒤 영업 가능 여부를 확인하는 순서는 위험합니다.
가장 안전한 순서는
건축물대장 확인
→ 현재 세부 용도 확인
→ 500㎡ 기준 확인
→ PC방 용도로 변경 가능한지 확인
→ 용도변경 절차 확인
→ 교육환경보호구역 확인
→ 소방·피난 검토
→ 전기안전 및 증설 가능 여부 확인
→ 냉난방·환기 검토
→ 게임산업법상 시설기준 확인
→ 인터넷컴퓨터게임시설제공업 등록 가능 여부 확인
→ 임대차계약
→ 인테리어
순서입니다.
특히 PC방은 ‘몇 대의 PC가 들어가는가’보다 먼저 ‘이 공간에서 합법적으로 PC방을 운영할 수 있는가’를 확인해야 합니다.
좋은 상권에 저렴한 임대료로 나온 상가라도 건축물 용도변경이 어렵거나 전기증설·비상구·교육환경 문제를 해결하지 못한다면 PC방으로 사용할 수 없거나 예상보다 훨씬 큰 추가비용이 발생할 수 있습니다.
계약 전에 정확한 주소와 호실, 사용면적, 평면도를 가지고 관할 건축부서와 게임제공업 등록 담당부서 등에 확인하는 것이 중요합니다.
참고 기준
건축법 제19조
건축법 시행령 제14조
건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류
건축법 시행령 제61조
게임산업진흥에 관한 법률
게임산업진흥에 관한 법률 시행령
게임산업진흥에 관한 법률 시행규칙 제20조
게임산업진흥에 관한 법률 시행규칙 별표 4 시설기준
다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 및 하위법령
교육환경 보호에 관한 법률 및 하위법령
전기 관련 법령
식품위생법 및 하위법령
주차장법 및 지방자치단체 조례
국가법령정보센터
※ 이 글은 2026년 9월 현재 확인되는 법령을 기준으로 일반적인 내용을 정리한 자료입니다. 실제 PC방 등록과 용도변경 가능 여부는 건축물의 현재 세부 용도, 사용면적, 같은 건축물 내 관련 시설의 면적, 위치, 층수, 피난구조 및 구체적인 영업계획에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 해당 주소와 평면도를 기준으로 관할 행정기관에 확인하는 것이 좋습니다.