베이커리나 빵집 창업을 준비하면서 상가를 알아보다 보면 생각보다 건축물 용도 문제에서 막히는 경우가 있습니다.
특히 다음과 같은 질문이 많이 생깁니다.
“일반 상가면 빵집은 대부분 가능한 것 아닌가?”
“건축물대장이 제1종 근린생활시설이면 베이커리를 할 수 있을까?”
“제2종 근린생활시설이면 더 안전한가?”
“빵을 직접 굽는 매장과 완제품만 판매하는 매장은 용도가 같은가?”
“베이커리카페는 카페인가, 제과점인가?”
“300㎡가 넘으면 왜 용도가 달라지는가?”
결론부터 말하면 일반 상가라는 이유만으로 베이커리를 바로 창업할 수 있는 것은 아닙니다.
베이커리를 어떤 형태로 운영할 것인지부터 확인한 뒤 현재 건축물대장상 용도와 비교해야 합니다.
현행 건축법 시행령 별표 1에서는 제과점 등 빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 일정한 시설을 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계에 따라 구분합니다.
300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설
300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설
에 해당합니다. 법제처
따라서 베이커리 상가를 계약할 때는 단순히 ‘상가’ 또는 ‘근생’이라는 말만 확인할 것이 아니라 현재 건축물 용도, 영업형태, 면적, 실제 제조시설 등을 함께 살펴봐야 합니다.
‘일반 상가’는 건축법상 용도명이 아니다
부동산을 알아보다 보면 매물 설명에 흔히 다음과 같이 적혀 있습니다.
일반 상가
근린상가
1층 상가
상가 점포
상업시설
하지만 ‘일반 상가’라는 표현만으로 해당 공간에서 베이커리를 운영할 수 있는지는 판단할 수 없습니다.
건축법에서는 건축물을 실제 용도에 따라 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등으로 구분합니다.
따라서 베이커리를 창업하려면 먼저 건축물대장을 확인해야 합니다.
베이커리는 건축법상 어떤 용도일까?
일반적인 제과점 형태의 베이커리는 건축법 시행령 별표 1에서 면적에 따라 제1종 또는 제2종 근린생활시설에 해당할 수 있습니다.
기준은 다음과 같습니다.
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만
제1종 근린생활시설
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 이상
제2종 근린생활시설
현행 건축법 시행령 별표 1은 휴게음식점·제과점 등 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조해 판매하는 시설에 이 기준을 적용하고 있습니다. 법제처
찾기쉬운 생활법령정보 역시 현재 제과점 창업과 관련해 같은 300㎡ 기준을 안내하고 있습니다. 이용법
50㎡짜리 동네 빵집이라면?
예를 들어 50㎡ 규모의 상가를 임차해 매장에서 빵을 만들어 판매하는 제과점을 운영한다고 가정해 보겠습니다.
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이고 건축법 시행령 별표 1의 제과점 등에 해당한다면 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당합니다.
따라서 계약하려는 호실의 현재 용도가 제1종 근린생활시설이라면 현재 세부 용도와 변경 후 용도를 비교해 필요한 절차가 있는지를 확인하는 방식으로 접근할 수 있습니다.
하지만 건축물 용도가 맞는다고 해서 곧바로 베이커리 영업이 가능하다는 의미는 아닙니다.
식품위생 관계 법령에 따른 영업종류와 시설기준도 별도로 확인해야 합니다.
350㎡ 대형 베이커리라면?
같은 제과점이라도 규모가 커지면 건축법상 분류가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 350㎡라면 300㎡ 이상이므로 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
따라서 현재 건축물대장상 용도가 제1종 근린생활시설이라면 제2종 근린생활시설로의 변경과 관련된 건축법상 절차를 검토해야 할 수 있습니다.
특히 대형 베이커리카페는 단순한 동네 빵집보다 계약 전에 확인해야 할 사항이 많습니다.
300㎡ 기준은 내 점포 전용면적만 의미할까?
여기서 중요한 표현이 있습니다.
건축법 시행령 별표 1은 단순히 ‘점포 하나의 전용면적’을 기준으로 규정하지 않습니다.
‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’를 기준으로 합니다. 법제처
따라서 여러 호실을 합쳐 사용하는 경우에는 특히 주의해야 합니다.
예를 들어
101호 180㎡
102호 150㎡
를 하나의 베이커리카페로 사용한다고 가정해 보겠습니다.
단순히
“각 호실이 300㎡ 미만이니까 제1종 근린생활시설이다.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계를 기준으로 검토해야 하기 때문입니다.
빵을 직접 굽는 것과 완제품만 판매하는 것은 같을까?
베이커리 창업에서 매우 중요한 부분입니다.
건축법 시행령 별표 1은 제과점 등을 ‘빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설’에 포함시키고 있습니다. 법제처
하지만 실제 사업에서는 형태가 매우 다양합니다.
매장에서 직접 반죽부터 시작해 빵을 만드는 베이커리
다른 공장에서 만들어진 완제품을 가져와 판매하는 빵집
케이크를 직접 제조하는 매장
빵과 커피를 함께 판매하는 베이커리카페
대량으로 제조해 다른 매장이나 온라인으로 공급하는 제빵시설
이들은 소비자가 보기에는 모두 ‘빵집’처럼 보일 수 있지만 실제 영업종류와 건축물 용도 검토는 달라질 수 있습니다.
특히 제조 규모가 커지거나 소매점보다 제조시설의 성격이 강해지는 경우에는 단순한 제과점으로만 판단해서는 안 됩니다.
대량으로 빵을 만들어 납품하는 시설도 제과점일까?
반드시 그렇다고 볼 수는 없습니다.
소비자에게 직접 판매하는 제과점과 대량으로 식품을 제조·가공하여 다른 매장 등에 공급하는 사업은 식품위생법상 영업종류가 달라질 수 있습니다.
식품위생법 시행령은 식품을 제조·가공하는 영업을 ‘식품제조·가공업’으로 별도로 규정하고 있습니다. 법제처
식품제조·가공업이 된다면 시설기준도 제과점과 달라집니다.
따라서
“빵을 만드니까 모두 제과점”
이라고 생각하면 안 됩니다.
누구에게 판매하는지, 어디에서 제조하는지, 제조 규모와 유통방식이 어떠한지를 함께 확인해야 합니다.
베이커리카페는 어떤 용도로 봐야 할까?
베이커리카페 역시 이름만으로 판단하기 어렵습니다.
실제 영업형태를 확인해야 합니다.
예를 들어
빵을 제조해 판매하고 음료도 판매하는 형태
빵은 외부에서 받아 판매하고 음료를 제조하는 형태
제과점 영업을 중심으로 좌석을 운영하는 형태
휴게음식점 영업을 중심으로 빵과 디저트를 판매하는 형태
일반음식점 형태로 브런치까지 조리하는 형태
등으로 나뉠 수 있습니다.
따라서 ‘베이커리카페’라는 상호보다 식품위생법상 어떤 영업으로 신고할 것인지를 먼저 정하는 것이 중요합니다.
그 다음 건축법상 용도를 비교해야 합니다.
건축물대장이 제1종 근린생활시설이면 베이커리가 가능할까?
소규모 제과점이라면 가능성을 검토할 수 있습니다.
같은 건축물에서 제과점 등으로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이면 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당하기 때문입니다. 이용법
다만 건축물대장에 단순히 ‘제1종 근린생활시설’이라고 적혀 있다는 사실만 보고 바로 계약하는 것은 좋지 않습니다.
현재 세부 용도
해당 호실의 면적
실제 베이커리 영업형태
용도변경 관련 절차
식품위생 시설기준
등을 추가로 확인해야 합니다.
건축물대장이 제2종 근린생활시설이면?
반대로 100㎡ 규모의 소규모 제과점을 운영하려는데 현재 건축물대장이 제2종 근린생활시설일 수도 있습니다.
100㎡ 규모의 일반적인 제과점은 300㎡ 미만이므로 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당할 수 있습니다.
이때도
“2종이 1종보다 높은 등급이니까 그냥 사용하면 된다.”
라고 생각하면 안 됩니다.
제1종과 제2종 근린생활시설은 상하등급 개념이 아니라 서로 다른 건축물 용도 분류입니다.
따라서 현재 세부 용도와 변경 후 용도를 확인하고 건축법 시행령 제14조에 따른 용도변경 및 건축물대장 기재내용 변경 관련 규정을 확인해야 합니다.
일정한 제1종·제2종 근린생활시설 상호 간 변경에는 기재내용 변경 신청 예외가 적용될 수 있지만 모든 경우를 일률적으로 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
업무시설인 상가에 베이커리를 만들 수 있을까?
주의해야 하는 경우입니다.
겉으로 보기에는 1층 상가이고 과거 사무실로 사용했다고 가정해 보겠습니다.
건축물대장을 확인했더니 현재 용도가 ‘업무시설’입니다.
여기에 100㎡ 규모의 제과점을 만들려고 한다면 새로운 용도는 일반적으로 제1종 근린생활시설에 해당할 수 있습니다.
즉,
업무시설
→
제1종 근린생활시설
로 건축물 용도가 달라집니다.
이 경우에는 단순한 업종변경이 아니라 건축법상 용도변경 문제를 검토해야 합니다.
따라서 계약 전에 실제로 용도변경이 가능한 건물인지 확인해야 합니다.
소매점이었던 곳을 베이커리로 바꾸는 경우는?
현재 제1종 근린생활시설에 해당하는 소매점이 있고 여기에 300㎡ 미만의 제과점을 창업한다고 가정해 보겠습니다.
변경 전후 모두 제1종 근린생활시설 범주에 포함될 수 있습니다.
하지만 이것만으로
“같은 1종이니까 아무 절차도 필요 없다.”
고 단정하면 안 됩니다.
건축법 시행령 별표 1의 정확한 세부 용도와 용도변경 관련 규정을 확인해야 합니다.
그리고 기존 소매점과 달리 베이커리에서는 실제 식품을 제조·조리할 수 있으므로 식품위생 시설기준을 추가로 충족해야 합니다.
기존 음식점 자리에 베이커리를 차리면 더 쉬울까?
기존 음식점은 급수·배수·환기·주방시설 등이 이미 갖춰져 있을 가능성이 있어 공사 측면에서는 유리할 수 있습니다.
하지만 건축물 용도는 별도로 확인해야 합니다.
예를 들어 기존 일반음식점은 건축법상 제2종 근린생활시설입니다.
새로 들어올 100㎡ 제과점은 제1종 근린생활시설에 해당할 수 있습니다.
따라서
“원래 음식점이었으니까 빵집도 당연히 된다.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
현재 건축물대장과 새로운 영업형태를 다시 비교해야 합니다.
베이커리는 식품위생법상 시설기준도 중요하다
건축물 용도만 맞는다고 베이커리를 바로 열 수 있는 것은 아닙니다.
식품위생법 시행규칙은 식품접객업 등에 대해 별도의 시설기준을 두고 있습니다.
현행 시설기준에서는 영업장뿐 아니라 업종에 따라 조리장, 급수시설, 화장실 등 여러 사항을 규정하고 있습니다. 법제처
따라서
건축법상 용도 적합
과
식품위생법상 영업 시설 적합
은 별개의 문제로 확인해야 합니다.
빵을 만들 제조공간은 어떻게 확인해야 할까?
베이커리는 일반적인 카페보다 제조공간이 중요합니다.
실제 매장에서는
반죽기
발효기
오븐
냉장고
냉동고
작업대
싱크대
재료보관시설
제품보관시설
등이 필요할 수 있습니다.
따라서 계약하려는 점포가 이런 시설을 설치할 수 있는지 확인해야 합니다.
특히 기존에 사무실이나 단순 소매점으로 사용되던 공간이라면 전기·급수·배수·환기 등의 추가공사가 상당할 수 있습니다.
전기용량은 반드시 확인하는 것이 좋다
베이커리에서는 일반 소매점보다 전력 사용량이 커질 수 있습니다.
오븐
반죽기
발효기
냉장·냉동고
쇼케이스
에어컨
커피머신
제빙기
등을 동시에 사용하는 경우가 있기 때문입니다.
따라서 계약 전에 현재 점포의 전기용량과 증설 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
전기용량이 부족하면 증설공사가 필요할 수 있고 건물 상황에 따라 원하는 만큼 증설하기 어려운 경우도 있습니다.
급수와 배수도 확인해야 한다
빵을 제조하는 매장은 세척과 조리 과정에서 물을 사용합니다.
따라서
급수관 위치
배수관 위치
싱크대 설치 위치
온수설비
바닥 배수
등을 확인해야 합니다.
특히 기존 사무실을 베이커리로 바꾸려는 경우 배수관이 적절한 위치에 없어 바닥 철거 등의 추가공사가 발생할 수 있습니다.
집합상가에서는 아래층 천장이나 공용배관을 이용해야 하는 공사가 필요한 경우 관리주체나 건물주의 동의 문제도 발생할 수 있습니다.
환기와 배기시설도 중요하다
베이커리는 오븐 등을 사용하면서 열과 수증기, 냄새 등이 발생합니다.
베이커리카페에서 추가적인 조리까지 한다면 배기시설의 중요성이 더 커집니다.
따라서
외부 배기가 가능한지
덕트 설치 경로가 있는지
외벽을 사용할 수 있는지
공용부분을 통과해야 하는지
건물 관리규약상 제한이 있는지
등을 확인하는 것이 좋습니다.
건축물 용도가 적합해도 필요한 배기설비를 설치할 수 없다면 실제 영업에는 큰 제약이 생길 수 있습니다.
식품접객업의 영업장은 다른 시설과 구분되어야 할 수 있다
식품위생법 시행규칙 별표 14는 식품접객업의 영업장에 대해 다른 용도로 사용되는 시설과 분리·구획 또는 구분하도록 하는 등의 시설기준을 두고 있습니다. 다만 영업형태에 따라 예외도 규정되어 있습니다. 법제처
따라서 다른 업종과 공간을 공유하는 숍인숍 형태의 베이커리를 계획한다면 더욱 주의해야 합니다.
단순히 임대인이
“여기 한쪽에서 빵만 팔면 됩니다.”
라고 동의하는 것만으로 시설기준 충족 여부가 결정되지는 않습니다.
제과점과 식품제조·가공업은 시설기준도 다르다
매장에서 소비자에게 직접 빵을 판매하는 일반적인 제과점과 대량 제조·유통을 목적으로 하는 식품제조·가공업은 동일하지 않습니다.
식품위생법 시행규칙 별표 14에서는 식품제조·가공업에 대해 작업장, 제조·가공시설, 보관시설 등 별도의 시설기준을 규정하고 있습니다. 법제처
따라서 온라인 판매나 다른 매장 납품까지 계획하고 있다면
“제과점 신고 하나로 가능한가?”
를 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
사업모델에 따라 필요한 영업종류가 달라질 수 있기 때문입니다.
대형 베이커리카페는 특히 확인할 것이 많다
최근에는 수백㎡ 규모의 대형 베이커리카페도 많습니다.
이런 매장은 단순한 소형 제과점보다 확인사항이 훨씬 많을 수 있습니다.
300㎡를 넘는지
제2종 근린생활시설에 해당하는지
여러 호실의 면적을 합산해야 하는지
주차장 기준을 충족하는지
소방시설 보완이 필요한지
피난시설에 문제가 없는지
장애인 편의시설 대상인지
배기시설 설치가 가능한지
전기용량이 충분한지
제조시설을 설치할 수 있는지
등을 확인해야 합니다.
따라서 대형 베이커리카페는 임대차계약 전에 건축사와 영업 인허가 관련 부서를 통한 사전검토를 고려할 필요가 있습니다.
용도지역 때문에 베이커리가 제한될 수도 있을까?
건축물대장의 현재 용도만 확인해서는 부족한 경우도 있습니다.
국토계획법상 용도지역·용도지구 등에 따라 건축할 수 있는 건축물의 용도·종류·규모가 제한될 수 있습니다. 현행 국토계획법 시행령도 용도지역별 건축제한을 별표를 통해 규정하고 있습니다. 법제처
따라서 기존 건축물의 용도를 베이커리에 맞게 변경해야 하는 경우에는 해당 위치에서 새로운 용도가 허용되는지도 확인해야 합니다.
주차장 기준도 문제가 될 수 있다
용도변경이 필요한 경우에는 부설주차장 기준도 함께 검토해야 할 수 있습니다.
특히 오래된 상가건물은 추가 주차공간을 확보하기 어려운 경우가 있습니다.
건물 자체에는 빈 공간이 없는데 용도변경 과정에서 필요한 주차기준을 충족하지 못한다면 예상보다 문제가 복잡해질 수 있습니다.
따라서
“근생으로 용도변경하면 됩니다.”
라는 설명만 듣고 계약하지 말고 실제 변경 가능 여부까지 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장에서 위반건축물 표시도 확인하자
상가를 계약할 때는 현재 용도만 볼 것이 아니라 위반건축물 관련 표시가 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.
베이커리를 운영하려는 공간에 불법 증축이나 무단 구조변경 등의 문제가 있다면 영업 준비나 용도변경 과정에서 문제가 드러날 수 있습니다.
특히 테라스나 창고처럼 보이는 공간을 실제 영업장이나 제조공간으로 사용하려는 경우에는 건축물대장과 실제 현황이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
건축물대장에 없는 창고를 제빵실로 사용해도 될까?
주의해야 합니다.
현장에서
“이 뒤쪽 공간도 그냥 사용하면 됩니다.”
라고 설명받더라도 해당 공간이 적법한 건축물인지 확인해야 합니다.
불법 증축된 공간이나 공용부분 등을 제조시설로 사용하는 경우 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 실제 사용할 모든 공간이 건축물대장과 현황도면 등에 적법하게 반영되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
전에 빵집이었던 상가라면 확인하지 않아도 될까?
아닙니다.
이전 임차인이 베이커리를 운영했다는 사실은 참고자료일 뿐입니다.
이전 매장이
제과점이었는지
휴게음식점이었는지
일반음식점이었는지
식품제조·가공업을 함께 했는지
얼마의 면적을 사용했는지
적법한 용도에서 영업했는지
알 수 없기 때문입니다.
또 새로운 사업자가 이전 사업자보다 제조시설이나 좌석을 확대할 수도 있습니다.
따라서 최신 건축물대장과 새로운 사업계획을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
사업자등록이 가능하면 베이커리도 가능한 것 아닐까?
사업자등록 가능 여부와 건축법상 건축물 용도 적합성은 별개의 문제입니다.
또 식품위생법상 영업신고·허가 문제도 별도로 확인해야 합니다.
따라서 베이커리 창업에서는 최소한 다음 세 영역을 나누어 확인하는 것이 좋습니다.
건축법상 적법한 용도인가?
식품위생법상 필요한 영업종류와 시설기준을 충족하는가?
사업자등록이 가능한가?
사업자등록이 된다는 이유만으로 건축물 용도와 식품위생 시설기준까지 충족했다고 볼 수는 없습니다.
건물주가 빵집 가능하다고 했다면?
건물주의 동의는 필요할 수 있지만 그것만으로 법적 요건이 해결되는 것은 아닙니다.
건물주가
“빵집 해도 됩니다.”
라고 하더라도
건축물대장상 용도
용도변경 필요 여부
제과점 시설기준
전기 증설 가능 여부
배기덕트 설치
급·배수 공사
소방
주차
등은 별도로 확인해야 합니다.
반대로 용도변경이나 외벽 덕트 설치가 필요하다면 건물주의 적극적인 협조가 필요할 수도 있습니다.
따라서 계약 전에 동의와 협조 범위를 명확히 해두는 것이 좋습니다.
베이커리 인테리어부터 시작하면 위험한 이유
베이커리는 일반 소매점보다 인테리어와 설비 비용이 큰 편입니다.
오븐
반죽기
발효기
쇼케이스
냉장·냉동시설
급·배수공사
전기증설
배기설비
주방설비
등에 상당한 비용이 들어갈 수 있습니다.
그런데 공사를 시작한 뒤 건축물 용도나 영업신고 문제를 발견하면 손실이 커집니다.
따라서
계약
→ 인테리어
→ 영업 가능 여부 확인
순서가 아니라
영업형태 확정
→ 건축물 용도 확인
→ 시설기준 확인
→ 영업 가능 여부 확인
→ 계약
→ 인테리어
순서로 접근하는 것이 안전합니다.
일반 상가에서 베이커리를 창업하기 전 확인할 순서
실무적으로는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 어떤 형태의 베이커리를 운영할지 결정합니다.
- 제과점·휴게음식점·일반음식점·식품제조가공업 등 필요한 영업종류를 확인합니다.
- 소비자 직접판매인지 외부 납품도 하는지 확인합니다.
- 정확한 건물 주소와 호실을 확인합니다.
- 최신 건축물대장을 발급합니다.
- 해당 호실의 현재 용도를 확인합니다.
- 위반건축물 관련 표시가 있는지 확인합니다.
- 실제 사용할 면적을 확인합니다.
- 제과점 등에 해당한다면 300㎡ 기준을 확인합니다.
- 현재 용도와 새로운 베이커리 용도를 비교합니다.
- 용도변경이 필요한지 확인합니다.
- 필요한 경우 실제 용도변경이 가능한지 확인합니다.
- 용도지역 등 입지제한을 확인합니다.
- 식품위생법상 시설기준을 확인합니다.
- 급수·배수시설을 확인합니다.
- 전기용량과 증설 가능 여부를 확인합니다.
- 환기·배기시설 설치 가능 여부를 확인합니다.
- 소방·피난 관련 기준을 확인합니다.
- 주차장 기준을 확인합니다.
- 건물주와 관리주체의 공사 동의 여부를 확인합니다.
- 필요한 비용을 계산합니다.
- 그 이후 임대차계약과 인테리어를 진행합니다.
자주 묻는 질문
100㎡ 빵집은 제1종 근린생활시설인가요?
제과점 등으로서 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이라면 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당합니다. 이용법
350㎡ 베이커리는요?
제과점 등에 해당하고 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 이상이라면 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
300㎡라는 기준은 매장 전용면적만 보면 되나요?
단순히 한 호실의 전용면적만 보는 것으로 이해해서는 안 됩니다. 법령은 ‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’를 기준으로 규정하고 있습니다. 법제처
건축물대장이 제1종 근생이면 작은 빵집은 무조건 가능한가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 현재 세부 용도와 변경하려는 용도를 비교하고 식품위생법상 영업종류와 시설기준 등도 별도로 확인해야 합니다.
건축물대장이 제2종 근생이면 모든 베이커리가 가능한가요?
아닙니다. 새로운 베이커리의 정확한 건축법상 용도와 현재 세부 용도를 비교해야 하며 다른 관계 법령도 확인해야 합니다.
매장에서 빵을 직접 만들지 않고 완제품만 판매한다면요?
실제 영업형태에 따라 단순 소매점 등 다른 용도·영업형태가 문제될 수 있으므로 ‘베이커리’라는 상호만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
빵을 만들어 다른 카페에도 납품하려고 합니다.
제과점 영업만으로 판단하지 말고 식품제조·가공업 등 별도의 영업종류에 해당하는지 확인해야 합니다. 식품제조·가공업에는 별도의 시설기준도 적용됩니다. 법제처
전에 빵집이었던 곳이면 괜찮나요?
이전 영업이력만으로 현재의 적법성을 확인할 수 없습니다. 최신 건축물대장과 새로운 사업계획을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
핵심은 ‘빵집’이라는 이름이 아니라 실제 영업형태다
베이커리 상가를 확인할 때 가장 중요한 것은 간판에 어떤 이름을 붙일 것인가가 아닙니다.
실제로
빵을 매장에서 제조하는지
소비자에게 직접 판매하는지
외부에 납품하는지
음료를 함께 판매하는지
브런치 등 음식을 조리하는지
어느 정도 면적을 사용하는지
를 확인해야 합니다.
일반적인 제과점 등이라면 300㎡를 기준으로 제1종과 제2종 근린생활시설이 구분됩니다. 법제처
하지만 제조·유통 형태가 달라지면 식품위생법상 영업종류와 필요한 시설기준 자체가 달라질 수 있습니다.
마무리
일반 상가라고 해서 모든 베이커리를 바로 창업할 수 있는 것은 아닙니다.
일반적인 제과점 등은 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가
300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설
300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설
에 해당합니다. 법제처
하지만 여기서 끝나는 것이 아닙니다.
기존 건축물대장상 용도가 무엇인지 확인하고 새로운 베이커리 용도와 비교해야 합니다.
또 빵을 매장에서 직접 만들어 소비자에게 판매하는 일반적인 제과점인지, 대량으로 제조해 외부에 납품하는 식품제조·가공업 성격인지도 구분해야 합니다.
특히 계약 전에
건축물대장
영업면적
영업종류
용도변경 가능 여부
식품위생 시설기준
전기용량
급수·배수
환기·배기
소방
주차
등을 확인하는 것이 중요합니다.
베이커리는 오븐과 제빵설비, 급·배수 및 전기설비 등에 상당한 비용이 들어갈 수 있기 때문에 ‘일단 계약하고 나중에 확인하는 방식’의 위험이 큰 업종입니다.
계약금이나 인테리어 비용을 지출하기 전에 해당 공간에서 계획한 형태의 베이커리를 적법하게 운영할 수 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
참고 기준
건축법 제19조
건축법 시행령 제14조
건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류
식품위생법 제36조
식품위생법 시행령 제21조
식품위생법 시행규칙 제36조
식품위생법 시행규칙 별표 14 업종별 시설기준
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 하위법령
국가법령정보센터
찾기쉬운 생활법령정보
※ 이 글은 2026년 9월 현재 확인되는 법령을 기준으로 일반적인 베이커리 창업의 건축물 용도 확인방법을 정리한 자료입니다. 실제 적용되는 용도와 영업종류는 제조·판매방식, 면적, 건물 현황, 소재지 및 개별 사업형태에 따라 달라질 수 있으므로 상가 계약과 시설공사 전에 관할 건축부서·위생부서 및 필요한 경우 건축사 등을 통해 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.