카페 창업을 준비하면서 상가를 알아볼 때 보증금, 월세, 권리금, 유동인구만 확인해서는 안 됩니다.
계약 전에 반드시 확인해야 하는 자료가 건축물대장입니다.
특히 카페는 흔히
“카페니까 근린생활시설이면 된다.”
“1종 근생이면 카페 가능하다.”
“전에 카페였으니 문제없다.”
라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 카페의 영업형태와 면적에 따라 건축법상 용도가 달라질 수 있고, 식품위생법상 시설기준도 별도로 충족해야 합니다.
결론부터 말하면 일반적인 휴게음식점 형태의 카페는 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 반면 일반음식점 형태로 영업한다면 면적과 관계없이 기본적으로 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
따라서 카페 상가를 계약하기 전에는 최소한 다음 세 가지를 따로 확인해야 합니다.
건축물대장상 현재 용도
내가 운영할 카페의 건축법상 용도
식품위생법상 영업종류와 시설기준
이 세 가지가 서로 맞아야 실제 창업 단계에서 문제가 생길 가능성을 줄일 수 있습니다.
카페는 건축법상 어떤 용도일까?
건축법에는 ‘카페’라는 하나의 독립적인 건축물 용도가 있는 것이 아닙니다.
건축법 시행령 별표 1은 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 휴게음식점·제과점 등의 시설을 면적에 따라 제1종 또는 제2종 근린생활시설로 구분합니다.
핵심 기준은 300㎡입니다.
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가
300㎡ 미만 → 제1종 근린생활시설
300㎡ 이상 → 제2종 근린생활시설
로 분류됩니다. 법제처
따라서 50㎡짜리 소형 카페와 400㎡짜리 대형 베이커리카페는 둘 다 소비자 입장에서는 ‘카페’지만 건축법상 용도 분류는 달라질 수 있습니다.
100㎡ 소형 카페라면 어떤 용도일까?
예를 들어 100㎡ 규모의 점포에서 커피와 음료, 디저트 등을 판매하고 휴게음식점으로 영업하려고 한다고 가정해 보겠습니다.
같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이라면 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당합니다.
따라서 건축물대장을 확인했을 때 해당 호실의 용도가 제1종 근린생활시설이고 세부적인 용도관계에도 문제가 없다면 건축물 용도 측면에서는 비교적 단순할 수 있습니다.
하지만 이것만 확인하고 바로 계약해서는 안 됩니다.
식품위생법상 시설기준과 영업신고 가능 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.
300㎡ 이상 대형 카페라면?
상황이 달라집니다.
휴게음식점이나 제과점 등으로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 이상이라면 건축법상 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
예를 들어 350㎡ 규모의 대형 카페를 운영하려고 하는데 건축물대장상 현재 용도가 제1종 근린생활시설이라면 새로운 카페의 건축법상 용도와 현재 용도가 달라지는지 확인해야 합니다.
필요하다면 건축법상 용도변경 관련 절차도 검토해야 합니다.
따라서 대형 카페일수록 계약 전에 건축물대장과 면적을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
300㎡ 기준에서 특히 주의해야 할 표현
건축법 시행령의 기준은 단순히
‘내가 계약한 호실의 전용면적이 300㎡인가?’
만을 의미하는 것이 아닙니다.
법령은 ‘같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’를 기준으로 규정하고 있습니다. 법제처
따라서 여러 호실을 합쳐 카페로 사용하는 경우라면 한 호실의 면적만 확인해서는 안 됩니다.
예를 들어
101호 170㎡
102호 160㎡
를 하나의 카페로 사용한다면 전체적인 사용형태와 면적을 기준으로 검토해야 합니다.
특히 대형 베이커리카페나 여러 호실을 통합해 사용하는 매장은 계약 전에 건축사 또는 관할 행정청을 통해 정확한 면적 산정과 용도 분류를 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 무엇일까?
첫 번째는 정확한 건물을 확인하는 것입니다.
주소가 맞는지 확인하고 집합건축물이라면 실제 계약하려는 동·층·호를 확인합니다.
두 번째는 해당 공간의 용도를 확인합니다.
제1종 근린생활시설인지
제2종 근린생활시설인지
업무시설인지
판매시설인지
다른 용도인지
확인해야 합니다.
세 번째는 면적입니다.
카페는 300㎡ 기준이 용도 분류에 영향을 줄 수 있기 때문에 실제 사용하는 면적을 확인해야 합니다.
네 번째는 위반건축물 관련 표시가 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.
건물 전체가 ‘근린생활시설’이면 카페를 해도 될까?
이 부분에서 실수가 많이 발생합니다.
건물 전체의 주용도만 보고
“근생 건물이니까 카페 가능합니다.”
라고 판단하면 안 됩니다.
특히 집합건축물이라면 내가 계약하려는 정확한 호실의 전유부 용도를 확인하는 것이 중요합니다.
건물 전체의 주용도는 근린생활시설인데 실제 계약하려는 특정 호실의 용도는 다르게 관리되고 있을 수도 있기 때문입니다.
따라서 건축물대장을 확인할 때는
건물 전체 주용도
실제 계약할 층·호실의 용도
를 구분해서 보는 것이 좋습니다.
제1종 근린생활시설이면 무조건 카페가 가능할까?
무조건이라고 단정할 수는 없습니다.
소규모 휴게음식점 형태의 카페가 제1종 근린생활시설에 해당할 수 있다는 것과 특정 점포에서 실제 카페 영업이 가능하다는 것은 다른 문제입니다.
건축물 용도가 적합하더라도
식품위생법상 시설기준
용도지역 등의 입지제한
소방 관련 기준
배기·환기시설
급수·배수시설
하수·오수처리
장애인 편의시설
건물 관리규약
등을 추가로 확인해야 할 수 있습니다.
따라서
제1종 근생 = 카페 창업 확정
이라는 공식으로 생각해서는 안 됩니다.
제2종 근린생활시설이면 작은 카페도 가능한가?
이 역시 현재 건축물대장에 표시된 세부 용도와 변경하려는 용도를 비교해야 합니다.
예를 들어 현재 공간이 제2종 근린생활시설인데 새로운 카페는 100㎡ 규모의 휴게음식점이라고 가정해 보겠습니다.
휴게음식점으로 사용하는 면적이 300㎡ 미만이라면 새로운 건축법상 분류는 제1종 근린생활시설에 해당할 수 있습니다.
따라서
“2종 근생이 1종보다 범위가 넓으니까 그냥 해도 된다.”
라고 생각하면 안 됩니다.
제1종과 제2종은 단순한 상하등급이 아닙니다.
건축법상 서로 다른 용도 분류입니다.
다만 제1종·제2종 근린생활시설 사이의 일정한 변경은 건축법 시행령상 건축물대장 기재내용 변경 신청을 하지 않아도 되는 경우가 있으므로 구체적인 세부 용도를 확인해야 합니다.
카페에서 일반음식점 영업을 한다면 기준이 달라진다
‘카페’라는 상호나 인테리어만 보고 판단해서도 안 됩니다.
실제 영업신고 종류가 중요합니다.
현행 건축법 시행령 별표 1에서는 일반음식점을 제2종 근린생활시설로 규정하고 있습니다. 휴게음식점처럼 300㎡를 기준으로 제1종과 제2종이 나뉘는 구조가 아닙니다. 법제처
따라서 예를 들어 80㎡ 규모의 카페라고 하더라도 실제 영업종류가 일반음식점이라면 건축법상 제2종 근린생활시설을 기준으로 확인해야 합니다.
즉,
카페 간판 = 건축물 용도 판단 기준
이 아닙니다.
실제 영업종류와 사용형태를 확인해야 합니다.
베이커리카페는 어떻게 확인해야 할까?
베이커리카페 역시 ‘베이커리카페’라는 상호만으로 건축물 용도를 판단하기 어렵습니다.
제과점 영업인지
휴게음식점 영업인지
일반음식점 영업인지
별도의 제조·가공업이 결합되는지
등 실제 사업형태를 먼저 확인해야 합니다.
건축법 시행령 별표 1은 휴게음식점·제과점 등 일정한 시설에 대해 300㎡ 기준을 적용하고 있습니다. 법제처
따라서 베이커리카페를 준비한다면 메뉴뿐 아니라 실제 제조방식과 영업신고 종류를 먼저 정한 뒤 건축물 용도를 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장 용도가 맞으면 시설기준은 안 봐도 될까?
아닙니다.
건축물대장은 건축법상 용도를 확인하는 자료입니다.
카페 영업에 필요한 식품위생법상 시설기준은 별도로 존재합니다.
식품위생법은 식품접객업 등을 하려는 사람이 총리령에서 정하는 시설기준에 맞는 시설을 갖추도록 하고 있고, 구체적인 업종별 시설기준은 식품위생법 시행규칙 별표 14에서 정하고 있습니다. 법제처
따라서
건축물대장 용도 적합
과
휴게음식점 영업 시설기준 충족
은 별개의 확인사항입니다.
둘 다 확인해야 합니다.
카페의 영업장은 다른 용도와 구분되어야 할까?
식품접객업의 시설기준에는 영업장 구조에 관한 기준도 포함됩니다.
일반적으로 영업장은 독립된 건물이거나 식품접객업 외의 용도로 사용되는 시설과 분리·구획 또는 구분되어야 하는 등의 기준을 검토하게 됩니다.
다만 백화점·슈퍼마켓 등의 일정한 장소나 공유주방 등에는 별도의 예외가 존재할 수 있습니다. 법제처
따라서 숍인숍 형태로 카페를 운영하거나 하나의 공간에서 다른 사업과 함께 영업하려는 경우에는 특히 시설기준을 확인하는 것이 중요합니다.
조리장은 어떻게 준비해야 할까?
카페에서도 음료나 음식을 조리한다면 조리공간을 제대로 계획해야 합니다.
식품접객업 시설기준에서는 영업장, 조리장, 급수시설, 화장실 등 여러 시설에 관한 기준을 두고 있습니다.
따라서 인테리어를 시작하기 전에
싱크대 위치
세척공간
냉장·냉동시설
식재료 보관공간
급수시설
배수시설
조리기구 배치
등을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
특히 기존 사무실이나 소매점을 카페로 변경하는 경우에는 처음부터 음식 조리를 전제로 만들어진 공간이 아니기 때문에 급·배수 공사가 예상보다 커질 수 있습니다.
급수시설은 왜 중요할까?
카페에서는 음료 제조뿐 아니라 식기와 조리기구 세척 등에 물을 사용합니다.
따라서 영업신고에 필요한 시설을 갖추려면 적절한 급수시설을 확보해야 합니다.
건물 자체의 급수배관이 카페 운영에 적합한지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 오래된 상가나 기존에 사무실로 사용되던 공간은
급수관 위치
배수관 위치
배관 직경
온수설비 설치 가능 여부
등 때문에 추가 공사가 필요할 수 있습니다.
배수시설도 계약 전에 확인해야 한다
카페 인테리어에서 의외로 큰 비용이 발생할 수 있는 부분이 배수입니다.
에스프레소 머신
제빙기
싱크대
식기세척기
정수기
주방시설
등에서 배수가 필요할 수 있기 때문입니다.
배수관 위치가 멀거나 바닥을 철거해야 한다면 공사비가 크게 증가할 수 있습니다.
특히 집합상가에서는 아래층 천장이나 공용배관과 관련된 공사가 필요한 경우 임대인이나 관리주체와 협의해야 할 수도 있습니다.
따라서 계약 전에 인테리어 업체가 현장을 확인하도록 하는 것이 좋습니다.
환기와 배기시설도 확인해야 한다
커피와 간단한 디저트만 취급하는 카페와 직접 조리를 많이 하는 브런치카페는 필요한 설비가 다를 수 있습니다.
조리 과정에서
냄새
연기
수증기
열
기름
등이 많이 발생한다면 환기와 배기시설이 중요해집니다.
그런데 일부 상가에서는 외부로 배기덕트를 설치할 경로가 없을 수 있습니다.
또 집합건물에서는 외벽이나 공용부분을 이용하는 덕트 설치에 관리규약이나 관리단 관련 문제가 발생할 수도 있습니다.
따라서 브런치카페나 베이커리카페처럼 조리가 많은 업종은 건축물 용도만 확인하고 계약하지 않는 것이 좋습니다.
카페 화장실도 확인해야 할까?
네.
식품접객업 시설기준에는 화장실과 관련된 기준도 포함될 수 있으므로 기존 건물의 화장실 상태와 사용방식을 확인하는 것이 좋습니다.
특히 오래된 상가에서는
점포 내부 화장실인지
공용화장실인지
남녀 구분 여부
손 씻는 시설
환기 상태
등을 확인할 필요가 있습니다.
건물의 구조와 영업형태에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있으므로 영업신고 전 관할 위생부서에 확인하는 것이 안전합니다.
카페에 객실처럼 막힌 공간을 만들 수 있을까?
카페 인테리어를 하면서 프라이빗룸을 만들려는 경우 특히 주의할 부분입니다.
현행 식품위생법 시행규칙 별표 14에서는 휴게음식점이나 제과점에 일정한 형태의 객실을 둘 수 없도록 하고 있습니다.
다만 투명한 칸막이나 투명한 차단벽을 설치해 내부가 전체적으로 보이는 경우에는 예외가 있고, 객석에 설치하는 칸막이에 대해서도 별도의 기준이 있습니다. 법제처
따라서 완전히 밀폐된 카페 룸을 여러 개 만드는 인테리어를 계획한다면 공사를 시작하기 전에 시설기준을 확인하는 것이 좋습니다.
인테리어 업체가 가능하다고 하는 것과 영업신고 기준에 적합한 것은 별개의 문제입니다.
카페 규모가 커지면 추가 시설기준이 생길 수 있다
카페의 면적은 건축법상 1종·2종 근린생활시설 구분에만 영향을 주는 것이 아닙니다.
식품위생 관계 시설기준에서도 영업장 면적이나 위치에 따라 추가적으로 확인해야 하는 사항이 생길 수 있습니다.
또 규모가 커지면
소방시설
피난시설
주차장
장애인 편의시설
등 다른 법령상 기준도 함께 영향을 받을 수 있습니다.
따라서 300㎡에 가까운 대형 카페라면 단순히
“300㎡ 미만이니까 1종 근생입니다.”
라는 확인만으로 계약을 결정하지 않는 것이 좋습니다.
장애인 편의시설도 카페에서 중요할 수 있다
카페의 종류와 규모 등에 따라 장애인 편의시설 관련 기준을 검토해야 할 수 있습니다.
실제로 관련 법령에서는 휴게음식점·제과점 등 일정한 시설에 대해 면적 기준과 함께 편의시설 적용범위를 두고 있습니다. 법제처
따라서
출입구
주출입구 접근로
단차
경사로
화장실
통로
등의 시설 설치가 필요한지 확인해야 할 수 있습니다.
특히 오래된 건물에서는 출입구 단차나 구조 때문에 시설 보완이 어려운 경우가 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
소방시설은 건축물대장에서 확인할 수 있을까?
건축물대장만으로 모든 소방요건을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
카페의 면적, 층, 건물 구조, 영업형태 등에 따라 별도의 소방 관련 기준을 검토해야 할 수 있습니다.
따라서 건축물대장이 제1종 또는 제2종 근린생활시설로 적합하다고 해서 소방기준까지 자동으로 충족했다는 뜻은 아닙니다.
특히 지하층이나 상층부에 위치한 카페, 규모가 큰 카페 등은 계약 전에 소방 관련 사항도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
주차장 기준도 확인해야 하는 이유
기존 건축물의 용도를 카페로 변경해야 하는 경우에는 주차장 문제도 확인해야 할 수 있습니다.
용도별 부설주차장 설치기준과 지방자치단체 조례 등에 따라 필요한 주차대수가 달라질 수 있기 때문입니다.
기존 건물에 여유 주차공간이 없다면 용도변경 과정에서 문제가 될 가능성도 있습니다.
따라서 기존 사무실이나 다른 용도의 공간을 카페로 바꾸려는 경우에는 용도변경 가능 여부와 함께 주차장 기준도 확인하는 것이 좋습니다.
기존 사무실을 카페로 바꾼다면?
이 경우에는 현재 사무실의 정확한 건축법상 용도를 먼저 확인해야 합니다.
사무실이라고 해서 모두 업무시설인 것은 아닙니다.
일정한 규모의 사무소는 제2종 근린생활시설에 해당할 수 있고, 그보다 다른 조건의 사무실은 업무시설에 해당할 수 있습니다.
만약 현재 공간이 업무시설인데 300㎡ 미만 휴게음식점 카페로 변경한다면
업무시설
→
제1종 근린생활시설
이라는 용도변경 문제가 발생할 수 있습니다.
이 경우 단순히 인테리어만 바꾸는 것이 아니라 건축법 제19조에 따른 용도변경 절차를 검토해야 합니다.
따라서 사무실을 카페로 바꾸려는 경우에는 계약 전에 건축물대장 확인이 특히 중요합니다.
기존 소매점을 카페로 바꾸는 경우도 확인해야 한다
현재 제1종 근린생활시설에 해당하는 소매점이고 새로운 카페 역시 300㎡ 미만 휴게음식점으로 제1종 근린생활시설에 해당한다고 가정해 보겠습니다.
둘 다 ‘제1종 근린생활시설’이라는 큰 분류 안에 있을 수 있습니다.
하지만 이것만으로 아무 확인 없이 카페 영업을 시작해서는 안 됩니다.
건축법 시행령 별표 1의 세부 용도와 용도변경 관련 규정을 확인하고, 카페에 필요한 식품위생 시설기준도 별도로 갖춰야 합니다.
전에 카페였던 상가라면 건축물대장을 안 봐도 될까?
반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다.
전 세입자가 카페를 운영했다는 사실은 참고자료일 뿐입니다.
그 카페가
휴게음식점이었는지
일반음식점이었는지
제과점이었는지
얼마의 면적으로 영업했는지
필요한 용도변경을 적법하게 했는지
알 수 없기 때문입니다.
또 새로운 임차인이 기존 카페보다 영업면적을 넓히거나 영업종류를 변경한다면 적용되는 기준이 달라질 수도 있습니다.
따라서
“여기 원래 카페였어요.”
라는 말보다 최신 건축물대장을 확인하는 것이 중요합니다.
사업자등록이 가능하면 카페를 열 수 있을까?
사업자등록과 건축물 용도는 별개입니다.
또 식품위생법상 영업신고도 별개의 절차입니다.
따라서 카페 창업에서는 최소한 다음 세 가지를 따로 확인해야 합니다.
건축법상 적법한 용도인가?
식품위생법상 시설기준과 영업신고 요건을 충족하는가?
사업자등록이 가능한가?
이 중 하나만 된다고 해서 나머지 절차까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
건물주가 카페 가능하다고 하면 괜찮을까?
건물주의 동의는 중요합니다.
하지만 건물주가
“여기 카페 해도 됩니다.”
라고 말했다고 해서 법적 요건까지 모두 충족했다는 뜻은 아닙니다.
건축물대장상 용도
용도변경 필요 여부
식품위생 시설기준
소방
주차
장애인 편의시설
입지제한
등은 별도로 확인해야 합니다.
특히 용도변경이나 외벽 배기덕트 설치 등이 필요한 경우에는 건물주의 협조가 필요할 수 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
카페 인테리어 전에 시설기준을 확인해야 하는 이유
카페 창업에서 가장 비용이 많이 들어가는 단계 중 하나가 인테리어입니다.
그런데 영업신고 기준을 확인하지 않고 먼저 공사를 시작하면 완공 후 다시 공사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
예를 들어
조리장 구조
세척시설
급·배수시설
화장실
환기시설
객실 또는 칸막이 구조
등이 문제가 될 수 있습니다.
식품위생법 시행규칙은 휴게음식점·일반음식점·제과점에 대한 별도의 시설기준을 두고 있습니다. 법제처
따라서 인테리어 도면이 나오면 실제 공사 전에 관할 위생부서의 시설기준과 비교해보는 것이 좋습니다.
카페 계약 전에 확인할 건축물대장 체크리스트
첫 번째, 정확한 주소를 확인합니다.
두 번째, 집합건축물이라면 정확한 층과 호실을 확인합니다.
세 번째, 해당 호실의 현재 건축물 용도를 확인합니다.
네 번째, 제1종 근린생활시설인지 제2종 근린생활시설인지 확인합니다.
다섯 번째, 현재 세부 용도를 확인합니다.
여섯 번째, 해당 공간의 면적을 확인합니다.
일곱 번째, 여러 호실을 함께 사용한다면 전체적인 사용면적을 확인합니다.
여덟 번째, 위반건축물 관련 표시가 있는지 확인합니다.
아홉 번째, 실제 카페 영업종류를 정합니다.
열 번째, 휴게음식점이라면 300㎡ 기준에 따른 건축법상 용도를 확인합니다.
열한 번째, 일반음식점이라면 제2종 근린생활시설 기준을 확인합니다.
열두 번째, 현재 용도와 카페 용도가 다르다면 용도변경 절차를 확인합니다.
이후 식품위생 시설기준과 소방·주차·장애인 편의시설 등 별도의 기준을 추가로 확인합니다.
카페 시설을 확인할 때 실무 체크리스트
건축물대장을 확인한 다음에는 실제 현장을 확인합니다.
급수시설을 설치할 수 있는가?
배수관 위치는 적절한가?
싱크대를 설치할 수 있는가?
에스프레소 머신과 제빙기 배수가 가능한가?
필요한 전기용량을 확보할 수 있는가?
온수시설 설치가 가능한가?
조리공간을 구성할 수 있는가?
냉장·냉동시설을 설치할 공간이 있는가?
환기가 가능한가?
조리가 많다면 배기덕트 설치가 가능한가?
화장실 기준을 충족할 수 있는가?
밀폐된 객실 형태의 인테리어를 계획하고 있지는 않은가?
소방시설 보완이 필요한가?
장애인 편의시설 적용대상인지?
주차장 문제가 없는가?
이러한 사항은 건축물대장만으로 확인하기 어렵기 때문에 현장조사와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
카페 상가를 계약할 때 가장 안전한 순서
많은 창업자가 다음 순서로 진행합니다.
마음에 드는 상가 발견
→ 계약
→ 인테리어 업체 선정
→ 공사
→ 영업신고 준비
→ 건축물 용도 또는 시설기준 문제 발견
이 순서는 위험할 수 있습니다.
보다 안전한 순서는 다음과 같습니다.
카페 영업형태 결정
→ 휴게음식점·일반음식점·제과점 등 영업종류 확인
→ 예상 영업면적 확인
→ 건축물대장 확인
→ 건축법상 카페 용도 확인
→ 용도변경 필요 여부 확인
→ 해당 장소에서 용도변경 가능한지 확인
→ 식품위생 시설기준 확인
→ 소방·주차·장애인 편의시설 등 확인
→ 급수·배수·배기·전기 등 현장 확인
→ 건물주 동의와 공사 가능 여부 확인
→ 임대차계약
→ 인테리어
→ 영업신고 및 사업자등록
이 순서로 진행하면 계약 이후 예상하지 못한 문제가 발생할 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
100㎡ 카페는 제1종 근린생활시설인가요?
실제 영업이 휴게음식점 등에 해당하고 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 미만인 일반적인 경우라면 제1종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
350㎡ 카페는요?
휴게음식점 등에 해당하고 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 300㎡ 이상이라면 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 법제처
일반음식점 형태의 카페도 300㎡ 미만이면 1종 근생인가요?
아닙니다. 일반음식점은 건축법 시행령 별표 1상 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 휴게음식점 등에 적용되는 300㎡ 기준을 일반음식점에 그대로 적용하면 안 됩니다. 법제처
건축물대장에 제1종 근린생활시설이라고 되어 있으면 카페를 바로 열 수 있나요?
건축물 용도뿐 아니라 현재 세부 용도와 새로운 카페의 영업형태를 비교해야 합니다. 식품위생법상 시설기준과 영업신고 가능 여부도 별도로 확인해야 합니다.
전에 카페였던 곳이면 확인하지 않아도 되나요?
아닙니다. 이전 카페의 영업종류와 면적, 적법한 용도변경 여부를 알 수 없으므로 최신 건축물대장을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
카페에 프라이빗룸을 만들 수 있나요?
휴게음식점이나 제과점에는 일정한 형태의 객실 설치가 제한됩니다. 투명한 칸막이 등에는 예외가 있으므로 인테리어 전에 식품위생법 시행규칙 별표 14의 기준을 확인해야 합니다. 법제처
건축물대장만 확인하면 카페 창업 가능 여부를 알 수 있나요?
아닙니다. 건축물대장은 건축법상 용도를 확인하는 핵심 자료이지만 식품위생 시설기준, 소방, 주차, 장애인 편의시설, 입지제한 등은 별도로 확인해야 합니다.
카페 창업에서 가장 많이 하는 실수
첫 번째는 ‘카페는 무조건 제1종 근린생활시설’이라고 생각하는 것입니다.
휴게음식점 등은 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설이 됩니다.
두 번째는 ‘2종 근생이면 모든 카페가 가능하다’고 생각하는 것입니다.
실제 세부 용도와 영업형태를 확인해야 합니다.
세 번째는 ‘전에 카페였으니 문제없다’고 생각하는 것입니다.
현재 건축물대장을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
네 번째는 ‘건축물 용도만 맞으면 영업신고가 된다’고 생각하는 것입니다.
식품위생법상 별도의 시설기준이 있습니다. 법제처
다섯 번째는 인테리어부터 시작하는 것입니다.
시설기준을 충족하지 못하면 완공 후 재공사를 해야 할 수 있습니다.
핵심 정리
카페를 창업할 때 건축물대장에서 가장 먼저 확인할 것은 해당 호실의 정확한 용도와 면적입니다.
휴게음식점·제과점 등은 같은 건축물에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적 합계가
300㎡ 미만 → 제1종 근린생활시설
300㎡ 이상 → 제2종 근린생활시설
로 구분됩니다. 법제처
반면 일반음식점은 제2종 근린생활시설입니다.
따라서 ‘카페’라는 이름만으로 건축물 용도를 판단하면 안 됩니다.
휴게음식점인지, 일반음식점인지, 제과점인지 등 실제 영업종류를 먼저 확인해야 합니다.
그리고 건축물 용도가 적합하더라도 식품위생법상 영업장과 조리장, 급수시설, 화장실 등 시설기준을 별도로 충족해야 합니다. 현행 식품위생법 시행규칙 별표 14는 휴게음식점·일반음식점·제과점 등에 대한 시설기준을 별도로 규정하고 있습니다. 법제처
마무리
카페 상가를 계약할 때 가장 위험한 방법은
“전에 카페였으니까 괜찮겠지.”
“근생이라고 했으니까 되겠지.”
라고 생각하고 계약부터 하는 것입니다.
카페 창업 전에는
건축물대장상 정확한 용도
실제 계약할 호실
사용면적
휴게음식점·일반음식점 등 영업종류
300㎡에 따른 건축법상 용도
용도변경 필요 여부
급수·배수
조리장
화장실
환기·배기
소방
주차
장애인 편의시설
등을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 기존 사무실이나 소매점 등을 카페로 바꾸거나 대형 베이커리카페를 준비한다면 계약금과 인테리어 비용을 지출하기 전에 건축물 용도와 시설기준을 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
참고 기준
건축법 제19조
건축법 시행령 제14조
건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류
식품위생법 제36조
식품위생법 시행령 제21조
식품위생법 시행규칙 제36조
식품위생법 시행규칙 별표 14 업종별 시설기준
장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 및 하위법령
국가법령정보센터
※ 이 글은 2026년 9월 현재 확인되는 법령을 기준으로 카페 창업 시 일반적으로 확인해야 할 건축물 용도와 시설기준을 정리한 자료입니다. 실제 적용 기준은 영업종류, 면적, 층수, 건물 구조, 소재지 및 지방자치단체 기준 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 및 인테리어 전에 관할 건축부서·위생부서 등에서 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.