약국을 개설할 자리를 찾을 때는 유동인구, 처방전 수요, 주변 의원의 진료과목, 보증금과 월세만 확인해서는 안 됩니다.
계약 전에 반드시 확인해야 하는 것이 건축물대장상 용도와 약사법상 약국 개설이 가능한 장소인지입니다.
특히 약국은 일반적인 소매점과 조금 다르게 접근해야 합니다.
약국은 의약품을 판매하는 곳이지만 건축법상 단순히 ‘판매시설’이라고 보는 것이 아니라, 현행 건축법 시행령 별표 1상 제1종 근린생활시설 범위에서 검토하는 시설입니다.
또 건축물 용도가 맞더라도 의료기관의 시설 안이나 구내에 해당하는 등 약사법 제20조에서 정한 장소라면 약국 개설등록을 받을 수 없습니다. 현행 약사법은 약국을 개설하려는 사람이 시장·군수·구청장에게 개설등록을 하도록 하고 있으며, 의료기관과 약국의 공간적 관계에 따른 등록 제한도 별도로 두고 있습니다. 법제처
따라서 약국 상가는
건축법상 사용 가능한가?
약사법상 약국 개설등록이 가능한가?
두 가지를 모두 확인해야 합니다.
약국은 건축법상 어떤 용도로 봐야 할까?
약국을 개설할 때는 제1종 근린생활시설에 해당하는 공간인지부터 확인하는 것이 중요합니다.
제1종 근린생활시설은 주민의 일상생활과 밀접한 시설을 포함하는 건축물 용도입니다.
따라서 약국을 준비하면서 건축물대장에
제1종 근린생활시설
이라고 되어 있다면 건축물 용도 측면에서는 우선 검토하기 좋은 상태입니다.
하지만 여기서 바로
“1종 근생이니까 약국 개설 가능”
이라고 결론을 내려서는 안 됩니다.
현재 건축물대장의 세부 용도와 실제 공간 현황을 확인하고, 약사법상 약국 개설등록 제한 장소에 해당하지 않는지도 별도로 확인해야 합니다.
건축물대장에 ‘상가’라고 되어 있으면 약국이 가능할까?
‘상가’는 정확한 건축법상 용도분류가 아닙니다.
부동산에서는 흔히
1층 상가
근생 상가
병원 상가
메디컬빌딩 상가
상업시설
등의 표현을 사용합니다.
하지만 실제 건축물대장에서는
제1종 근린생활시설
제2종 근린생활시설
업무시설
판매시설
의료시설
등으로 나뉠 수 있습니다.
따라서 부동산 광고에
“약국 가능한 1층 상가”
라고 적혀 있다는 사실만으로 계약해서는 안 됩니다.
정확한 주소와 호실을 기준으로 건축물대장을 확인해야 합니다.
제1종 근린생활시설이면 바로 약국을 열 수 있을까?
건축물 용도 측면에서는 중요한 조건을 충족한 것이지만 이것만으로 약국 개설이 확정되는 것은 아닙니다.
약사법 제20조에 따라 약국 개설자는 개설등록을 해야 하고 필요한 시설기준을 갖춰야 합니다. 법제처
따라서 최소한
건축물 용도
약국 시설기준
약사법상 개설등록 제한 장소 여부
를 각각 확인해야 합니다.
건축물 용도와 약국 개설등록은 별개의 문제입니다.
제2종 근린생활시설인 상가에 약국을 열 수 있을까?
실제 상가를 찾다 보면 제2종 근린생활시설인 점포를 많이 만나게 됩니다.
예를 들어 기존에
일반음식점
학원
독서실
등으로 사용하던 공간에 약국을 만들 수도 있습니다.
이 경우 새로운 약국이 제1종 근린생활시설에 해당한다면 현재 용도와 새로운 용도가 달라집니다.
다만 일반적인 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설은 건축법상 같은 근린생활시설군에 속합니다.
따라서 무조건 용도변경 허가가 필요한 것은 아닙니다.
건축법 시행령은 같은 시설군 안에서의 용도변경에 대해 건축물대장 기재내용 변경을 기본 구조로 두면서 일정한 변경에는 예외도 규정하고 있습니다.
그러므로
“2종 근생이니까 약국은 불가능하다.”
도 정확하지 않고,
“1종·2종은 둘 다 근생이니까 아무것도 할 필요 없다.”
고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
기존 세부 용도와 약국으로 변경할 때 필요한 대장절차를 관할 건축부서에 확인하는 것이 안전합니다.
기존 음식점 자리를 약국으로 바꿀 수 있을까?
예를 들어 기존 일반음식점 자리를 약국으로 바꾸는 경우를 생각해 보겠습니다.
일반음식점은 제2종 근린생활시설입니다.
약국을 제1종 근린생활시설 용도로 사용한다면
제2종 근린생활시설
→ 제1종 근린생활시설
변경이 됩니다.
같은 근린생활시설군 안에서의 변경이므로 기존 세부 용도와 현행 시행령의 건축물대장 기재내용 변경 예외를 확인해야 합니다.
또 음식점에서 약국으로 변경하면 실제 시설도 크게 달라집니다.
기존 주방 철거
배수시설 변경
전기설비 변경
내부 칸막이
간판
냉난방
출입구
등을 새롭게 구성할 수 있습니다.
따라서 행정상 용도뿐 아니라 실제 약국 시설을 설치할 수 있는지도 함께 확인해야 합니다.
기존 카페 자리에 약국을 개설한다면?
기존 카페가 건축물대장상 제1종 근린생활시설에 해당하는 경우라면 약국 역시 같은 제1종 근린생활시설 범위에서 검토될 수 있습니다.
하지만
기존 카페 = 약국과 완전히 동일한 세부 용도
라는 의미는 아닙니다.
현재 건축물대장의 세부 기재내용과 실제 변경하려는 용도를 확인해 필요한 행정절차가 있는지를 확인해야 합니다.
그리고 약국은 건축물 용도 외에 약사법상 개설등록이라는 별도의 관문이 있습니다.
따라서 기존 점포가 제1종 근생이라는 사실만으로 계약을 확정하는 것은 위험할 수 있습니다.
업무시설인 사무실을 약국으로 사용할 수 있을까?
이 경우에는 용도변경 문제가 중요해집니다.
예를 들어 건축물대장상 업무시설인 70㎡ 공간을 약국으로 사용하려고 한다고 가정해 보겠습니다.
현재 용도는 업무시설이고 새로운 용도가 제1종 근린생활시설이라면 서로 다른 시설군 사이의 변경이 됩니다.
건축법상 일반 업무시설은 주거업무시설군에, 제1종 근린생활시설은 근린생활시설군에 속합니다.
시설군 번호로 보면
업무시설 → 8번 주거업무시설군
제1종 근린생활시설 → 7번 근린생활시설군
입니다.
따라서 업무시설에서 제1종 근린생활시설로 변경하는 경우 상위 시설군으로의 용도변경에 해당하므로 용도변경 허가 대상 여부를 검토해야 합니다.
즉,
“작은 약국이니까 사무실에 차려도 된다.”
고 생각해서는 안 됩니다.
50㎡짜리 작은 약국도 용도변경이 필요할까?
점포가 작다는 이유만으로 용도변경 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
예를 들어
50㎡ 업무시설
→ 50㎡ 약국
으로 바꾼다고 해보겠습니다.
면적은 매우 작습니다.
하지만 현재 업무시설과 새로운 제1종 근린생활시설의 시설군이 다르다면 용도변경 문제를 검토해야 합니다.
따라서
“20평도 안 되니까 용도변경 필요 없음”
이라는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
건축물 용도변경은 우선 현재 용도와 새로운 용도를 비교해야 합니다.
100㎡ 미만 약국이면 용도변경이 필요 없을까?
이 역시 흔한 오해입니다.
100㎡는
“100㎡ 미만이면 용도변경을 하지 않아도 된다.”
는 기준이 아닙니다.
건축법상 용도변경 허가·신고 여부는 기본적으로 변경 전후의 용도와 시설군을 비교해서 판단합니다.
따라서 80㎡짜리 작은 약국이라도 기존 공간이 업무시설이고 새로운 용도가 제1종 근린생활시설이라면 면적만 보고 용도변경이 필요 없다고 판단해서는 안 됩니다.
판매시설인 공간에 약국을 개설할 수 있을까?
대형 쇼핑몰이나 복합상가에서는 판매시설로 되어 있는 공간도 있습니다.
이 경우에는 실제 약국이 들어갈 부분의 건축물 용도를 확인해야 합니다.
판매시설과 제1종 근린생활시설은 서로 다른 건축물 용도이며 시설군도 다릅니다.
따라서 기존 판매시설의 일부를 약국으로 사용하는 경우 필요한 용도변경 절차가 있는지를 검토해야 합니다.
특히 대형 복합건축물에서는 건물 전체의 대표 용도만 확인하면 안 됩니다.
한 건물 안에
판매시설
근린생활시설
업무시설
의료시설
등 여러 용도가 함께 존재할 수 있기 때문입니다.
실제 계약하려는 점포의 전유부와 해당 부분의 용도를 확인하는 것이 중요합니다.
메디컬빌딩이면 약국을 무조건 열 수 있을까?
아닙니다.
‘메디컬빌딩’은 건축법상 하나의 공식 용도명이 아닙니다.
병원과 의원이 많이 입점해 있는 건물을 부동산 시장에서 메디컬빌딩이라고 부르는 경우가 많습니다.
건물 내부에는
제1종 근린생활시설인 의원
의료시설
일반 근린생활시설
업무시설
등 여러 용도가 섞여 있을 수 있습니다.
따라서
“메디컬빌딩 1층이니까 약국 가능”
이라고 단정해서는 안 됩니다.
오히려 메디컬빌딩의 약국은 약사법 제20조의 개설등록 제한과 관련해 공간적 구조를 더욱 세심하게 확인해야 할 수 있습니다.
병원 건물 1층에 약국을 열 수 있을까?
약국 창업에서 매우 중요한 문제입니다.
약사법 제20조 제5항은 약국을 개설하려는 장소가 의료기관의 시설 안 또는 구내인 경우 개설등록을 받지 않도록 규정하고 있습니다. 법제처
따라서
“병원 환자가 많으니까 병원 건물 안에 약국을 만들면 좋겠다.”
라는 사업적 판단만으로 계약해서는 안 됩니다.
해당 공간이 의료기관의 시설 안 또는 구내에 해당하는지를 확인해야 합니다.
다만 의료기관과 같은 건물에 있다는 사실만으로 모든 약국이 자동으로 금지되는 것은 아닙니다.
과거 법제처 해석에서도 집합건물의 각 점포가 구분되어 있고 의료기관과 공간적·기능적으로 독립되어 있는지 등을 구체적으로 살펴야 한다는 취지로 판단한 사례가 있습니다. 법제처
따라서 같은 건물이라는 이유만으로 가능 또는 불가능을 단정하기보다는 구체적인 건물 구조와 소유·관리관계, 출입 동선 등을 확인해야 합니다.
병원 공간 일부를 잘라 약국으로 만들 수 있을까?
특히 주의해야 합니다.
현행 약사법 제20조 제5항은 의료기관의 시설 또는 부지 일부를 분할·변경 또는 개수해 약국을 개설하는 경우 개설등록을 받지 않도록 규정하고 있습니다. 법제처
예를 들어 하나의 큰 병원 공간 중 일부를 벽으로 나눠 별도 약국 점포처럼 만든다고 해서 반드시 약국 개설이 가능해지는 것은 아닙니다.
건축물대장상 별도의 점포로 정리했다고 하더라도 약사법상 개설등록 제한 여부는 별도로 검토해야 합니다.
따라서 의료기관과 관련된 공간을 약국으로 전환하려는 경우에는 임대차계약 전에 관할 보건소 약무 담당부서에 구체적인 도면과 현황을 가지고 확인하는 것이 좋습니다.
병원과 약국 사이에 전용통로가 있으면 문제가 될까?
그럴 수 있습니다.
약사법 제20조 제5항은 의료기관과 약국 사이에 전용 복도·계단·승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에도 약국 개설등록을 제한합니다. 법제처
여기서 중요한 것은 단순히 문 하나가 있는지만 보는 것이 아니라는 점입니다.
과거 법제처 해석은 전용통로 여부를 판단할 때 실제 이용관계 등 구체적인 사실관계를 종합해서 판단해야 한다는 취지를 제시했습니다. 법제처
따라서
병원 전용 엘리베이터에서 바로 약국으로 연결되는 구조
병원과 약국만 사용하는 계단
의료기관에서 약국으로 직접 연결되는 복도
등이 있다면 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
같은 건물에 여러 의원이 있으면 약국 개설이 불가능할까?
그렇다고 단정할 수는 없습니다.
약국이 있는 건물에 내과, 정형외과, 피부과, 치과 등이 함께 입점하는 경우는 흔합니다.
중요한 것은 단순히 의료기관과 같은 건물인지가 아니라 약국이 의료기관의 시설 안 또는 구내에 해당하는지, 의료기관에서 분할된 공간인지, 전용통로가 있는지 등입니다.
법제처의 과거 해석에서도 집합건물 내 의료기관들과 약국이 공간적·기능적으로 독립되어 있는지를 중요하게 본 사례가 있습니다. 법제처
따라서 메디컬빌딩에 약국을 계약하려는 경우에는 건물 전체의 평면도와 출입구, 공용복도, 엘리베이터 구조 등을 확인하는 것이 좋습니다.
병원 폐업 자리 일부에 약국을 만들 수 있을까?
이 경우도 개별 판단이 필요합니다.
과거 의료기관이 사용하던 자리라고 해서 영원히 약국을 만들 수 없는 것은 아닙니다.
법제처의 과거 해석에서는 의료기관이 이미 폐업했고 다른 의료기관과 관계없는 독립된 장소가 된 사안에서, 구체적인 공간·기능 관계를 고려해 약국개설 제한 장소에 해당하지 않는다고 본 사례가 있습니다. 법제처
다만 이는 구체적인 사실관계에 대한 해석 사례이므로
“병원이 폐업하면 무조건 약국 가능”
이라는 일반 규칙으로 받아들이면 안 됩니다.
실제 건물 구조와 현재 의료기관과의 관계를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
의원 바로 옆 점포라면 약국이 가능할까?
‘바로 옆’이라는 이유만으로 자동으로 불가능한 것은 아닙니다.
하지만 점포 사이의 구조를 확인해야 합니다.
예를 들어 일반적인 상가에서
101호 약국
102호 의원
이고 각각 공용복도로 출입하며 독립된 점포라면 의료기관 내부에 약국이 들어간 경우와는 구조가 다릅니다.
반면 의원 내부에서만 약국으로 출입할 수 있거나 사실상 의원과 약국만 사용하는 전용통로가 만들어져 있다면 약사법상 문제가 될 수 있습니다. 법제처
따라서 점포의 위치보다 공간적·기능적 독립성을 확인하는 것이 중요합니다.
약국은 1층에만 개설할 수 있을까?
약국이라고 해서 건축법상 무조건 1층에만 설치해야 하는 것은 아닙니다.
하지만 실제 약국 개설 가능 여부는 해당 건물과 점포의 건축물 용도, 접근성, 약사법상 개설등록 요건 등을 확인해야 합니다.
또 약국은 일반 고객뿐 아니라 고령자와 환자의 이용 비율이 높은 업종입니다.
따라서 2층 이상이라면
엘리베이터
계단
출입구
장애인 접근성
환자 동선
등도 사업성 측면에서 중요하게 확인하는 것이 좋습니다.
오피스텔 호실에 약국을 열 수 있을까?
일반적인 오피스텔은 건축법상 업무시설입니다.
약국을 제1종 근린생활시설로 사용하려 한다면 현재 업무시설과 새로운 근린생활시설의 용도가 달라집니다.
따라서 단순히
“1층 오피스텔이라 사람 출입이 가능하다.”
는 이유만으로 약국을 개설할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
용도변경 가능 여부와 집합건물 관리규약 등을 확인해야 합니다.
아파트 단지 내 상가에는 약국을 열 수 있을까?
가능성을 검토할 수 있습니다.
주택법 시행령은 공동주택 복리시설의 범위에 건축법 시행령 별표 1의 제1종 근린생활시설 등을 포함하고 있습니다. 법제처
따라서 아파트 단지 내 별도의 상가에서 약국이 운영되는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
다만
아파트 세대 내부
와
아파트 단지 내 상가
는 완전히 다릅니다.
실제 약국을 개설하려는 점포의 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
지식산업센터에 약국을 열 수 있을까?
지식산업센터는 일반 상가와 달리 한 가지를 더 확인해야 합니다.
건축물 용도 외에 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 입주 가능 시설 여부입니다.
현행 산업집적법 시행령은 지식산업센터의 생산활동 지원시설 범위를 별도로 규정하고 있으며 일부 시설은 입주 대상에서 제외하고 있습니다. 법제처
따라서 지식산업센터의 상가처럼 보이는 공간이라도
지원시설 구역인지
약국 입점이 가능한지
해당 호실의 건축물 용도는 무엇인지
관리기관의 입주기준은 무엇인지
관리규약에서 제한하고 있지는 않은지
를 확인해야 합니다.
전에 약국이었던 자리라면 바로 계약해도 될까?
이전 임차인이 약국이었다는 것은 상당히 유용한 정보지만 그것만으로 충분하지 않습니다.
최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
예를 들어
기존 약국 폐업 이후 건축물 용도가 변경되었을 수도 있고
옆에 새로운 의료기관이 들어왔을 수도 있고
출입동선이 변경되었을 수도 있고
점포가 분할·합병되었을 수도 있습니다.
따라서
“20년 동안 약국이었던 자리입니다.”
라는 설명만 믿기보다 현재 시점의 건축물대장과 약국 개설등록 가능 여부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
권리금 있는 기존 약국을 인수할 때도 확인해야 할까?
확인하는 것이 좋습니다.
기존 약국을 인수하는 경우에는
“이미 영업 중인데 무슨 문제가 있겠어?”
라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 새로운 약사가 약국을 인수하는 과정에서는 약사법상 개설등록 및 변경·승계 관련 절차를 정확히 확인해야 합니다.
현행 약사법은 약국 개설등록뿐 아니라 약국개설자의 지위 승계에 관한 규정도 별도로 두고 있습니다. 법제처
따라서 높은 권리금을 지급하기 전에는 관할 보건소에 필요한 절차를 확인하는 것이 안전합니다.
건물주가 “약국 가능”이라고 하면 믿어도 될까?
건물주의 동의는 중요하지만 법적 개설 가능 여부를 보장하지는 않습니다.
건물주는 임대를 허락할 수 있지만
건축법상 용도
약사법상 개설등록 제한
지식산업센터 입주기준
관리규약
등을 최종적으로 결정하는 행정기관이 아닙니다.
따라서
“건물주가 약국 하라고 했습니다.”
라는 사실만으로는 충분하지 않습니다.
부동산이 “약국 자리”라고 하면 괜찮을까?
부동산에서 ‘약국 자리’라고 부르는 것은 보통 입지나 과거 영업이력을 의미합니다.
건축법상 약국 개설이 적법하고 약사법상 개설등록이 보장된다는 의미는 아닙니다.
특히 신규 병원 건물이나 메디컬빌딩의 선임대 과정에서는 아직 의료기관과 약국의 실제 출입구와 동선이 확정되지 않은 상태일 수도 있습니다.
따라서 도면을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
약국 계약에서는 평면도를 확인하는 것이 중요한 이유
일반적인 소매점보다 약국에서는 평면도가 중요할 수 있습니다.
약사법 제20조가 의료기관과 약국의 공간적 관계를 직접 규정하고 있기 때문입니다. 법제처
특히 확인할 부분은
약국 출입구
의료기관 출입구
공용복도
계단
엘리베이터
병원과 약국 사이의 직접 연결문
건물 외부에서 각각 독립적으로 접근할 수 있는지
의료기관과 약국 사이에 전용통로가 있는지
등입니다.
신축 메디컬빌딩이라면 계약 당시 도면과 준공 후 실제 구조가 달라지지 않는지도 확인할 필요가 있습니다.
약국 내부 시설도 확인해야 한다
약사법 제20조는 약국 개설등록을 하려는 사람이 대통령령으로 정하는 시설기준에 따라 필요한 시설을 갖추도록 하고 있습니다. 법제처
따라서 점포가 제1종 근린생활시설이라는 이유만으로 바로 약국을 개설할 수 있는 것은 아닙니다.
약국 개설을 위한 구체적인 시설기준과 지방자치단체의 등록기준을 별도로 확인해야 합니다.
냉난방과 의약품 보관환경도 확인해야 한다
약국은 의약품을 보관하는 공간입니다.
따라서 실제 점포를 볼 때는
냉난방 성능
직사광선 유입
습도 관리
전기용량
냉장설비 설치 위치
창고 공간
등도 확인하는 것이 좋습니다.
특히 여름철 실내온도가 크게 올라가는 전면 유리 상가라면 냉방설비 용량을 확인할 필요가 있습니다.
간판 설치 가능 여부도 확인해야 한다
약국은 외부에서 쉽게 찾을 수 있는 것이 중요하기 때문에 간판 위치가 사업성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
하지만 건물 외벽이 모두 임차인의 전용공간인 것은 아닙니다.
집합건물에서는 외벽이 공용부분에 해당할 수 있고 관리규약에 따라 간판 크기와 위치가 제한될 수 있습니다.
따라서
돌출간판
전면간판
약국 십자표시
외벽 표시
등을 원하는 위치에 설치할 수 있는지 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
장애인 접근성도 확인하는 것이 좋다
약국은 고령자와 환자가 많이 방문하는 업종입니다.
따라서
출입구 단차
경사로
엘리베이터
출입문 폭
주차장에서 약국까지의 동선
등을 확인하는 것이 좋습니다.
법적 편의시설 설치의무가 구체적으로 적용되는지는 건축물의 규모와 용도, 기존 건물 현황 등에 따라 달라질 수 있으므로 필요한 경우 별도로 확인해야 합니다.
약국 용도변경에서 주차장도 문제가 될 수 있을까?
기존 건축물 용도에서 제1종 근린생활시설로 용도변경하는 경우에는 부설주차장 기준도 확인해야 할 수 있습니다.
정확한 기준은 건축물의 위치와 지방자치단체 조례 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 업무시설이나 판매시설 등을 약국으로 변경하려는 경우에는
용도변경이 행정적으로 가능한지
주차기준을 충족하는지
를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
약국과 편의점을 같이 운영하면 어떻게 될까?
약국 안에서 의약품 외에도 여러 상품을 판매하는 경우가 있지만, 일반 소매점이나 편의점과 약국을 하나의 공간에서 복합적으로 운영하려는 경우에는 실제 공간의 주된 용도와 각 영업에 적용되는 법령을 따로 확인해야 합니다.
단순히 상품을 몇 가지 판매하는 것과 별도의 소매점 영업을 결합하는 것은 같은 문제라고 보기 어렵습니다.
복합적인 사업모델이라면 계약 전에 관할 건축부서와 약무 담당부서에 구체적인 운영형태를 설명하고 확인하는 것이 안전합니다.
약국 개설등록과 사업자등록은 같은 것이 아니다
이 부분도 중요합니다.
약국 개설등록은 약사법에 따른 절차입니다.
건축물 용도는 건축법상 문제입니다.
사업자등록은 세법상 절차입니다.
따라서
사업자등록 가능
=
약국 개설 가능
=
건축물 용도 적법
이라는 공식은 성립하지 않습니다.
각각 별도로 확인해야 합니다.
현행 약사법은 약사 또는 한약사가 아니면 약국을 개설할 수 없도록 하고, 약국을 개설하려는 사람은 시장·군수·구청장에게 개설등록을 하도록 규정하고 있습니다. 법제처
약국 계약에서 특히 위험한 경우
계약 전 조금 더 신중하게 확인할 필요가 있는 대표적인 상황은 다음과 같습니다.
기존 건축물 용도가 업무시설인 경우
의료기관 내부 일부를 분리해 약국으로 임대하는 경우
병원과 약국 사이에 직접 연결통로가 있는 경우
병원 전용 엘리베이터에서 약국으로 바로 연결되는 경우
신축 메디컬빌딩으로 아직 사용승인 전인 경우
점포를 새로 분할해 약국을 만드는 경우
여러 점포를 합쳐 하나의 약국으로 사용하는 경우
지식산업센터 안에 약국을 만들려는 경우
기존 약국에 높은 권리금을 지급하는 경우
건축물대장과 실제 점포 구조가 다른 경우
이런 상가는 계약 전에 건축부서와 보건소에 각각 확인하는 것이 좋습니다.
신축 메디컬빌딩의 선임대 약국은 더 주의해야 한다
건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 약국 자리를 미리 계약하는 경우가 있습니다.
처방전 수요가 좋은 자리를 선점하기 위해 높은 보증금이나 권리 성격의 금액이 오갈 수도 있습니다.
하지만 준공 전이라면 최종적으로
건축물대장에 어떤 용도로 올라가는지
약국과 의료기관의 출입구가 어떻게 만들어지는지
공용복도는 어떻게 구성되는지
엘리베이터가 누구에게 개방되는지
점포가 실제로 독립된 구조인지
확인해야 합니다.
따라서 단순한 분양·임대 홍보도면만 보고 결정하는 것은 위험할 수 있습니다.
약국 임대차계약에는 어떤 특약을 넣는 것이 좋을까?
약국은 일반 상가보다 개설등록 여부가 계약의 핵심 목적과 직접 연결될 수 있습니다.
따라서 상황에 따라 다음과 같은 내용을 특약으로 협의할 수 있습니다.
해당 점포를 약국으로 적법하게 사용할 수 있을 것을 조건으로 할 것
필요한 건축물 용도변경에 임대인이 협조할 것
임대인이 건축물 관련 서류를 제공할 것
약사법상 약국 개설등록이 불가능한 경우 계약 처리방법을 정할 것
약국 개설등록이 불가능한 경우 계약금·보증금 반환 여부를 정할 것
의료기관과 약국 사이의 출입구·통로 구조를 임의로 변경하지 않도록 할 것
간판 설치 가능 범위를 정할 것
공용부분 공사에 대한 동의 범위를 정할 것
신축 건물이라면 준공 후 약국 사용이 가능한 용도로 등록될 것을 조건으로 할 것
실제 계약에서는 거래금액이 크다면 관련 전문가의 검토를 받아 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
약국 상가 계약 전에 확인할 순서
실무적으로는 다음 순서가 안전합니다.
- 정확한 주소와 호실을 확인합니다.
- 최신 건축물대장을 확인합니다.
- 집합건축물이라면 해당 전유부 용도를 확인합니다.
- 제1종 근린생활시설 사용이 가능한지 확인합니다.
- 현재 세부 용도를 확인합니다.
- 현재 용도와 약국 용도를 비교합니다.
- 용도변경 허가·신고·대장변경 등의 필요 여부를 확인합니다.
- 실제 용도변경이 가능한지 확인합니다.
- 위반건축물 여부를 확인합니다.
- 실제 점포와 건축물대장이 일치하는지 확인합니다.
- 약사법상 약국 개설등록이 가능한 장소인지 확인합니다.
- 의료기관의 시설 안 또는 구내인지 확인합니다.
- 의료기관 공간을 분할·변경한 점포인지 확인합니다.
- 의료기관과 전용통로가 있는지 확인합니다.
- 건물 평면도와 실제 출입동선을 확인합니다.
- 약국 시설기준을 확인합니다.
- 주차·접근성 등을 확인합니다.
- 간판 설치 가능 여부를 확인합니다.
- 전기·냉난방·의약품 보관환경을 확인합니다.
- 관리규약을 확인합니다.
- 관할 건축부서에 건축물 용도를 확인합니다.
- 관할 보건소 약무 담당부서에 개설등록 가능 여부를 확인합니다.
- 필요한 특약을 임대차계약서에 넣습니다.
- 확인이 끝난 뒤 계약과 인테리어를 진행합니다.
자주 묻는 질문
약국은 몇 종 근린생활시설인가요?
일반적으로 약국은 건축법상 제1종 근린생활시설 범위에서 확인해야 합니다. 따라서 계약하려는 호실의 현재 건축물 용도와 제1종 근린생활시설 사용 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
제2종 근린생활시설에서도 약국을 열 수 있나요?
현재 제2종 근린생활시설이라면 제1종 근린생활시설인 약국으로 변경하면서 필요한 건축물대장 절차가 있는지를 확인해야 합니다. 일반적인 제1종·제2종 근린생활시설은 같은 시설군이지만 구체적인 세부 용도와 현행 시행령상 예외를 확인해야 합니다.
업무시설에서 약국을 열 수 있나요?
현재 업무시설을 제1종 근린생활시설인 약국으로 사용하려 한다면 서로 다른 시설군 사이의 용도변경이므로 용도변경 허가 대상 여부와 실제 변경 가능성을 확인해야 합니다.
100㎡ 미만 약국은 용도변경이 필요 없나요?
그렇지 않습니다. 100㎡ 미만이라는 사실만으로 용도변경이 자동 면제되는 것은 아닙니다. 기존 용도와 변경 후 용도를 먼저 비교해야 합니다.
병원 건물에 약국을 열 수 있나요?
같은 건물이라는 사실만으로 일률적으로 판단할 수는 없습니다. 다만 약사법은 의료기관의 시설 안 또는 구내에 약국을 개설하는 경우, 의료기관 시설·부지 일부를 분할·변경·개수해 약국을 개설하는 경우, 의료기관과 약국 사이에 전용통로가 있는 경우 등에 개설등록 제한을 두고 있습니다. 법제처
같은 건물에 의원이 여러 개 있으면 약국을 못 여나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 약국과 의료기관의 공간적·기능적 독립성, 출입동선, 건물 구조 등을 구체적으로 확인해야 합니다. 관련 법제처 해석에서도 이러한 요소가 고려됐습니다. 법제처
의원 바로 옆 점포에 약국을 열 수 있나요?
단순히 옆 점포라는 이유만으로 금지되는 것은 아니지만 의료기관의 시설 안·구내에 해당하는지, 의료기관에서 분할된 공간인지, 전용통로가 있는지 등을 확인해야 합니다.
전에 약국이었던 자리면 다시 약국을 열 수 있나요?
과거 영업이력만으로 확정할 수 없습니다. 현재 건축물 용도와 점포 구조, 주변 의료기관과의 관계 및 현재 시점의 개설등록 가능 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
약국은 건축물 용도만 확인해서는 부족하다
약국 상가를 계약할 때 가장 중요한 점은 다른 업종과 조금 다릅니다.
일반 음식점이나 미용실이라면 건축물 용도와 해당 영업의 시설기준을 주로 확인하게 됩니다.
약국은 여기에 하나가 더 추가됩니다.
의료기관과 약국의 공간적 관계입니다.
현행 약사법 제20조 제5항은 약국 개설등록을 제한하는 장소를 명시하고 있습니다.
대표적으로
의료기관의 시설 안 또는 구내
의료기관 시설 또는 부지 일부를 분할·변경·개수한 장소
의료기관과 약국 사이에 전용 복도·계단·승강기·구름다리 등의 통로가 있는 경우
등입니다. 법제처
따라서 약국 상가에서는 건축물대장만 보는 것이 아니라 실제 평면도와 출입동선까지 확인해야 합니다.
마무리
약국을 개설할 상가를 계약할 때는 단순히
“1층이고 병원 바로 앞이니까 좋은 약국 자리다.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
먼저 건축물대장을 확인해 약국으로 사용할 수 있는 건축물 용도인지 확인해야 합니다.
현재 용도가 업무시설·판매시설 등이라면 제1종 근린생활시설로 변경하는 데 필요한 절차와 실제 변경 가능성을 검토해야 합니다.
그리고 여기서 끝나지 않습니다.
약사법 제20조에 따라 약국 개설등록이 가능한 장소인지도 별도로 확인해야 합니다. 현재 약사법은 약국 개설등록을 의무화하고 의료기관과 약국 사이의 독립성을 해칠 수 있는 일정한 장소에는 등록 제한을 두고 있습니다. 법제처
따라서 가장 안전한 순서는
건축물대장 확인
→ 현재 세부 용도 확인
→ 약국 용도와 비교
→ 용도변경 필요 여부 확인
→ 실제 용도변경 가능 여부 확인
→ 평면도와 출입동선 확인
→ 의료기관과의 공간적 관계 확인
→ 약사법상 개설등록 가능 여부 확인
→ 관할 건축부서·보건소 확인
→ 임대차계약
→ 인테리어
순서입니다.
특히 병원·의원이 입점하는 신축 메디컬빌딩의 약국이나 높은 권리금이 붙은 약국을 계약한다면 개설등록 가능 여부를 계약 후가 아니라 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.
참고 기준
건축법 제19조
건축법 시행령 제14조
건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류
약사법 제20조
약사법 및 하위법령의 약국 시설기준
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 하위법령
주차장법 및 지방자치단체 조례
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 및 하위법령
국가법령정보센터
법제처 법령해석례
※ 이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 일반적인 내용을 정리한 자료입니다. 약국 개설 가능 여부는 건축물의 현재 용도뿐 아니라 의료기관과의 공간적·기능적 관계, 점포 분할 경위, 출입동선 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임대차보증금이나 권리금을 지급하기 전에는 정확한 주소·호실과 평면도를 가지고 관할 건축부서와 보건소 약무 담당부서에 확인하는 것이 좋습니다.